今回は私の投資記録の公開です。
オーナーズブックとポケットファンディングに投資を行いましたので、その内容とファンドを紹介します。
これからも、それぞれの事業者で同じようなファンドは募集されると思います。
投資を検討している方は、参考にしてください。
＜目次＞
オーナーズブック「渋谷区商業ビル第4号第1回」
オーナーズブックは、最近募集をしていた「渋谷区商業ビル第4号第1回」に投資しました。
・渋谷区商業ビル第4号第1回
予定利率：3.5%
運用期間：19ヶ月
募集総額：4億2,000万円
LTV：79%
今回の投資は71万円。滞留していた資金を全て投資しました。
ちょうど資金がある時に大型募集があったので、タイミングはありがたかったです。
今回の案件は18時から募集開始となっていましたが、実際は数分遅れてスタートしたと記憶しています。
それが理由か、それともサーバ増強が行われたのか分かりませんが、いつもより明らかにサーバは軽く手続きはスムーズに進みました。
サーバ負荷を避けるために、18時「ごろ」という曖昧な募集時間にするというのも一つの方法かもしれない、と思いました。
（もしかしたら私の知らないところで、何らかの規制があって難しいのかもしれませんが）
「渋谷区商業ビル第4号第1回」の案件紹介
渋谷区恵比寿にあるこの案件ですが、説明によると「2019年8月に竣工した地下1階付地上3階建の新築建物」とのこと。
ストリートビューを見たところ、2019年4月の時点で対象建物は建築中になっている様子。
賃貸形式はフロア貸し。竣工から半年経って地下1階、1階、2階が賃貸中、3階＋ルーフトップが空き室。
賃借の申し込みは複数あるということですが、3階とルーフトップが一体なので飲食店やサービス業が主要な対象になるでしょうか。
ちょっと入り組んだ場所にある建物ですが、恵比寿駅近の便利な場所であることから需要は多いでしょう。
飲食店やサービス業となると新型コロナの影響が気になりますが、それも沈静化すれば致命的な影響は受けないのではないかと推測しますし、万が一の場合でも新築＋LTV 80％弱であれば元本は比較的安全だと考えます。
ポケットファンディング「沖縄中部ファンド２２号」
ポケットファンディングでは、「沖縄中部ファンド２２号」に投資しました。
・沖縄中部ファンド２２号
予定利率：5.4%
運用期間：10ヶ月（主部分）
募集総額：500万円
担保：評価額 約2,350万円、LTV59%（追加貸付分を含む）
投資金額は23万円、この案件についても滞留していた資金を全て投入しました。
沖縄中部のうるま市にある土地建物が担保で、今回の募集500万円に追加で900万円の募集が予定されているとのこと。
（追加募集の一部は、「沖縄ファンド１号」の案件１です）
沖縄中部ファンド２２号、２３号と同時募集でこちらに投資したのですが、蓋を開けてみれば激戦区だったのはこちらの案件でした。
２２号（5.4%、10ヶ月）、２３号（5.6%、24ヶ月）で利回りの差が小さいので、その場合は短期案件の方が好まれる傾向にあるようです。
沖縄中部ファンド２２号の紹介
担保はうるま市にある土地建物、評価額は約2,350万円。
担保物件近くの地下公示価格は安定して伸び続け、7年間で+13.6とのこと。
2020年夏には大型のショッピングモールがオープンするとのことですが、おそらくこれのことではないでしょうか。
ということは、場所はこのあたり。
近くにはビーチもあり、閑静な住宅＋農地といった雰囲気の場所です。
借り手の財務状況がかなり怪しいのは懸念点ですが、そもそも法人で売上高120万円しかない状況では、失礼ながら道楽に毛が生えたようなものかと思います。
売上高より担保価値の方が大きければ、見るべき所は財務状況ではなく担保の安定性ではないかと思います。
貸付先は赤字ですが、追加資金を含めてもLTVは60%以下と堅めなことから安全性は担保されている、と判断しました。
ポケットファンディングにはもう少し資金を入れたいところですが、なかなか案件が出てこないのが玉に瑕です。
先着案件で準備していること
オーナーズブックやポケットファンディングは人気の事業者で、案件が募集開始するとすぐに埋まってしまう傾向にあります。
今回の案件も、オーナーズブックは4億ほどあったので時間がかかりましたが、ポケットファンディングは1～2分で募集終了になっていました。
こういう激戦案件に備えて、私が準備していることがあります。
その内容は下記の記事で紹介していますので、参考にしてください。事業者は違いますが、激戦案件の準備という点では共通で役立つ方法だと思います。
www.sallowsl.com
