不動産投資型クラウドファンディング「CREAL」から、初となるオフィスビル案件が登場。
しかも、10万円以上の投資で「利回り7%」という、これまでで最高の利率の案件。
ただし、リターンとリスク（不確実性）は比例するもの。案件の紹介や注意点を紹介します。
＜目次＞
「両国駅前ビル」案件の概要
・両国駅前ビル
募集開始：6/29 20:00～
予定利率：6.5%（10万円以上の投資で7%）
運用期間：15ヶ月（利払いは6ヶ月後）
募集総額：3億5,900万円
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CREALでは初となる、オフィスビル案件。
両国にある小規模オフィスビルを買い取り、バリューアップを実施。合わせてテナント誘致活動を行い売却を予定しています。
通常であればCREALの案件は賃料を分配原資とするインカム型が多いのですが、本案件については売却益（キャピタルゲイン）も返済原資に含める予定のため、利率は通常より高くなっていると思われます。
案件所在の確認
今回の案件は、「墨田区両国2-13-8」。
両国駅から徒歩1分ほどの便利な場所にあるオフィスビルで、1995年竣工、新耐震基準を満たしています。
画像中央にある細いビル、1FにQBハウスが入っているのが対象の物件になります。
なるほど、確かに少し古い印象がありますね。
このビルに対していくつかの工事を行い、バリューアップを目指します。
さらに現在では空き室（予定も含む）になっている場所へのテナント誘致を行ってビル自体の価値を高め、売却を行うのが本ファンドの目的となります。
空き室情報が掲載されていました
オフィスビルの空き室情報を扱うサイトで、この「両国駅前ビル」の物件が掲載されていました。
（引用元：https://officee.jp/line/station_1499/）
8階建てでうち3フロアが空き室（もしくは空き室予定）。
CREALの運営母体であるブリッジ・シー・キャピタルは不動産総合資産運用カンパニーであり、もちろん不動産のバリューアップも行っているでしょう。そのお手並み拝見、という案件になりそうです。
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期間限定のキャンペーンも実施されます
今回、CREALではキャンペーンを実施。
期間中にファンドに10万円以上投資した場合、0.5%の還元が受けられます。
期間：6/29～7/19
タイミング的に「両国駅前ビル」案件の販促を狙っているのはまちがいありません。
10万円以上の投資で予定利率は7.0%。これは人気が出そうです。
まとめ：投資判断
結論から言いますと、私は投資します。
少額投資ではなく、いつも通りの金額で投資することになると思います。
予定利率は高いですが、それはあくまでもキャピタルゲイン（売却益）を予定利率に含めているから。
劣後割合は通常より高いので元本が損害を受ける可能性は低いと思いますが、予定通りの利率が支払われない可能性は十分ある、ということは注意しておくべきだと思います。
CREAL初のオフィスビル、それもコロナで需要が増すとみられる小中規模オフィス案件。
自分自身の投資対象の分散を考える上でも、投資することは決定です。
追記：投資完了、驚きのスピード成立
予告通り参戦して、新規資金100万円と滞留資金を合計して104万円を投資しました。
それにしても今回、資金の集まりが速かった。足下の投資環境と約3.6億円という大型案件だけに、少なくとも1日は保つだろうと予想していたのですが、まさか即日満額となるとは思いませんでした。
理由ですが、もちろん6.5%＋0.5%という高利率が人気を呼んだのはまちがいないと思います。
ただ上記でも説明しています通り、今回の案件は予定通りの利率で運用される可能性が高いとは言いません。
蓋を開けてみれば、4～5%くらいの利率に収まる可能性もあると思っています。
このスピーディな資金の集まりから考えて、利率だけに飛びついた方がいないかと少し心配にもなりました。
（念のため：優先劣後方式がありますので、元本が割れる可能性はほとんどないと考えています）
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