融資型クラウドファンディング「CRE Funding」の話題です。
現在、CRE Fundingでは8号案件の募集中。
サービス始まって以来の最高額で募集をしていましたが、あとひと息というところまで来ています。
＜目次＞
「CRE物流ファンド8号杉戸」案件の概略
今8号杉戸の案件は、募集総額が2.3億円。
これは、これまでのCRE Fundingの募集（数千万円台）より1桁多く、サービス開始以来最大級の案件となります。
・CRE物流ファンド8号杉戸（募集中）
予定利率：2.8%
運用期間：8ヶ月
募集総額：2.3億円
担保：工場の信託受益権に対する第一順位の根質権
及び、上場会社シーアールイーによる保証
上記の通り、2.3億円の案件はこの記事を書いている時点で87%まで埋まっています。
もうひと息、といったところでしょうか。
担保のLTVは高め
「CRE物流ファンド8号杉戸」の投資対象は、前回募集の7号と同じく、埼玉県杉戸町に立地する築12年の3階建ての工場です。
「株式会社九段都市鑑定」が行った物件の鑑定評価額は3.96億円。
直接還元法による収益価格は4.01億円、DCF（割引キャッシュフロー法）による収益価格は3.9億円で、この中間値を取ったものと思われます。
これに対して貸し付ける額は、7号・8号の総計で3.15億円。
評価額が低いDCF法の価額で計算した場合、LTVは約81%となり、物件の所在を考えると少しLTVは高いかな？ と判断します。
でも、問題のない理由
しかしCRE Fundingの場合、担保のLTVは実はそれほど関係ありません。
極論を言えばこの案件、担保があろうがなかろうが安全性はそれほど変わらないのでは？ とさえ思います。
その理由は、賃料の払われる構造と保証にあります。
工場にはテナントが入っており、このテナントからの賃料がCREに支払われます。
ファンドとCREの間は、賃料保証型のマスターリース契約になっていますので、万が一テナントの撤退が起きてもCREからの賃借料は支払われ続けます。
また、そもそもCREの保証が付いていますので、実質的にはCREが破綻しなければ投資家の元本は守られる、ある意味で社債のような性質を持つローンです。
CREの財務状況はこちらに掲載されていますが、一部上場会社で直近の売上高が約412億円（前年比＋721%）、純利益26億円（同＋275%）という会社がそうそう潰れるとも思えません。
今からの会員登録でも、間に合うかも？
以上の理由から私は、利回りは控えめながら、安定性の点ではこのファンドは高く評価しています。
そのため、以前募集された7号に約100万円を投資済みです。
申込期限は10/30までですので、もしかしたら今から会員登録しても間に合うかも？ という状況です。
今後もファンド募集予定はもちろんありますので、興味のある方はまず会員登録をしてみてはどうでしょうか。
