師匠が走ると書いて師走。例に漏れず、私も何やらドタバタとした日々を送っています。
今回の記事は、今日募集の始まるCREALの大型案件の内容、そして私の投資方針について紹介します。
＜目次＞
CREAL35号案件「ドムス・スタイル目黒不動前」
まずは、案件の概略についての紹介です。
・ドムス・スタイル目黒不動前
募集開始：12/7 20:00～ ＊12/17
予定利率：6.0%
運用期間：12ヶ月
募集総額：3億7,800万円
劣後比率：5%
目に付くのは「利回り6.0%」という部分。
好利率に見えますが、この数字はそのまま受け取るべきではありません。
その理由を紹介します。
6.0%の内訳と、その意味
今回の利回りは、案件説明の中で以下の但し書きがあります。
利回りのうち、賃料に相当するインカムゲインは2.3%。残りの3.7%は、この物件の売却による売却益です。
つまりこの3.7%分については、売却が予定通りにいかなければ発生しません。
インカムゲイン分の2.3%は、マスターリース契約により稼働率に関わらず一定の金額であることを考慮すると、インカムゲインとキャピタルゲインの安定性は別物だと考えるべきだ、と思います。
また今回の案件では、本来ならCREALが受け取るキャピタルゲイン予定額の一部を投資家に渡す代わり、劣後比率が通常の10%から5%と低くなっていることも考慮が必要です。
劣後比率が低いということは、不動産の価値が落ちた時に、投資家の元本が損害を受ける可能性が高いことを意味します。
まとめますと本案件は、通常CREALで募集している案件と比べ、少しリスク（＝リターンの不確実性）が高く、その分想定されるリターンも高い案件、ということができると思います。
今回、私がどうするかというと
今回私の方針ですが、とりあえず見送りです。
案件のリスクが許容できないほど高いから、という理由ではありません。
単に資金がないからです。
応募期間は12/17までありますし、それまでには資金も償還される予定ですので、手元資金が戻ってきた時にまだ応募枠が残っていたら投資します。
CREALは開業2周年、これまでに60億円以上の案件を募集し、遅延及び貸倒は無し。
コロナ禍の状況でのホテル案件でも、今のところ安定したリターンが行われています。
サービス開始2周年を記念して、数字で振りかえるCREALのインフォグラフィックが公開されています。
興味のある方は、こちらの記事も参考にしてみて下さい。
