東証一部の不動産事業者「トーセイ」が運営する、不動産投資型クラウドファンディング「TREC FUNDING」。
先日募集が行われ1時間足らずで募集が終了した1号案件に続き、2号案件が開示されましたので紹介します。
＜目次＞
2号案件の概略
TREC FUNDINGの2号案件は、1号案件と比べて以下のような特徴があります。
・利率は抑えめ（1号案件は7%でしたが、それよりは低い）
・対象不動産はオフィス
・1号案件と同じく、区分所有ではなく一棟もの
1号ファンドよりも募集の総額が大きいこと、募集期間も長く設定されていることから、1号よりも投資しやすいのではないでしょうか。
詳細については、下記のサイトをご覧下さい。
TREC FUNDINGの特徴について：劣後出資なしの倒産隔離型スキーム
TREC FUNDINGは「不動産投資型クラウドファンディング」ですが、通常の不動産投資型とは異なる部分があります。
多くの不動産投資型案件では、投資家のリスクを低減するため「劣後出資」という方法が採用されています。
これは同じ案件に対して投資家と事業者が資金を拠出し、かつ損失が発生した場合には事業者の出資（劣後出資）が先に損失を受ける、という仕組みです。
これにより投資家の資金の安全性が高まり、また事業者側にも案件を正常に運営するインセンティブが生まれるわけですが、TREC FUNDINGでは異なる仕組みがとられています。
・劣後出資はなく、事業者は投資家と同条件の「セイムボート出資」
・事業者の出資額は物件取得価格の5%以下
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TREC FUNDINGは不特法によるクラウドファンディングを行っていますが、不特法では唯一SPCを用いた倒産隔離型のファンドを組成しているため、事業者による出資額は5%以下に抑えていると思われます。
劣後出資がないセイムボート出資では、損失が生じた場合に投資家は事業者と同様の損失を受けますが、仮に想定よりも高く対象不動産が売却され、想定よりも利益が生じた場合には投資家も事業者と同様のリターンを得ることができます。
（劣後出資がある多くの事業者が行っているスキームにおいては、売却益は劣後出資者である事業者が受けることが一般的で、優先出資者である投資家にその分配はありません。）
リスク低減の仕組みは？
セイムボート出資をしているとしても、劣後出資があるスキームもリスクが高いTREC FUNDINGですが、リスク低減をどのようにしているのでしょうか。
注目して見てみると、１号・２号案件は対象不動産をマーケット価格（鑑定評価額）よりも1～2割程度低い価格で取得しているようです。
リスクを価格に転嫁することにより、リスク等を低減させている方法は、プロ向けファンド等を取り扱っているトーセイならではの商品であることが伺えます。
TREC FUNDINGの強み
TERC FUNDINGの強みは、なんと言っても運営母体が一部上場のトーセイ株式会社であること。
不動産の売買のみならず、選定や運用、管理、バリューアップなど不動産に関する万事を取り扱う会社です。必要に応じて、ファンドでもバリューアップ等を行うようです。
直近の財務状況も堅調で、経営状況に大きな問題はないと思います。
クラウドファンディングにおいて、事業者の信頼性は最優先と考えています。
そういった意味において、TREC FUNDINGは高いレベルの信頼性を持っていると判断しています。
今回から追加の仕組み
また今回からは、案件のキャンセル待ちの仕組みが追加されたとのことです。
これまでは案件が満額募集になればそこで〆となっていましたが、キャンセル待ちの仕組みが追加されたことで、全体として投資しやすく、かつ使いやすくなっているのではないかと思います。
2号ファンドは12/21から募集しています。私も投資を検討します。
（1/9追記）
出資額が最低募集額に満たない可能性が高まったことから、ファンドが不成立となることを避けるために、最低募集額に満たない部分をトーセイ自身が追加出資をして案件の成立を目指すことになったようです。
これによりSPCはトーセイの子会社扱いとなり、TREC FUNDINGの特徴である倒産隔離型のスキームとは言えなくなるという影響はありますが、やはり東証1部上場企業ということもあり、何としても案件成立をさせるという様子がうかがえます。
また、考えようによっては、トーセイのセイムボート出資額が増えるということは、子会社であるSPCに損をさせるわけがないという安心感にもつながると思います。
