FUELが運営する融資型クラウドファンディングのプラットフォーム、「CRE Funding」の話題です。
CRE Fundingから大台となる10号案件が登場、さらにCRE Fundingの1周年感謝祭が開催されますので、内容を紹介します。
＜目次＞
1周年感謝祭の内容
CRE Fundingでは1周年感謝祭として、この下で紹介する「CRE物流ファンド10号厚木愛川」へ投資した人を対象に、キャッシュバックのキャンペーンを行っています。
キャッシュバックの金額は、
・新規投資家 → 投資額の1.0%
・既存投資家 → 投資額の0.5%
＊上限無し
となっており、特に新規投資家にはお得なキャンペーン内容です。
さらにタイトルでも書いていますが、本件は期限前償還の可能性がありますので、キャッシュバックの効率が高くなるかもしれません。
「CRE物流ファンド10号厚木愛川」の募集開始は2/25。おそらく即日で募集が終わると思いますので、興味のある方はこの週末に会員登録を検討された方がいいでしょう。
その際には、下記リンクをご利用いただければ幸いです。
案件の概略
2/25にCRE Fundingから募集が始まる案件の紹介です。
・CRE物流ファンド10号厚木愛川
募集開始：2/25 19:00～
予定利率：2.5%（＋キャッシュバック）
運用期間：12ヶ月
募集総額：8,700万円
対象となる物件は、神奈川県愛甲郡愛川町にある倉庫。工業専用地域に立地しており、インターチェンジまで4kmとアクセスは良好。コロナ状況下で巣ごもり消費が伸びる中、物流の需要はますます高まっています。
倉庫の鑑定評価額は1億9,900万円、シニアローンにCREアライアンスがあり、本件はメザニンローンとなります。
東証一部上場会社のCREの保証が付いていますので、案件の安定性は高いレベルにあると判断します。
物件の事情や
本ファンドは、CRE Fundingが以前に募集した「CRE物流ファンド1～4号厚木愛川」のリファイナンス（借り換え）案件になります。
本物件には、確認すべき事情が記載されています。抜粋すると以下のような内容です。
・敷地内で図面に記載のない増床、増築があり、確認申請書類がない（容積率はOK）
・これらの箇所はシーアールイーが是正することが契約で定められている
・現状の利用状況から、予定していた期日までの是正処置が難しいことが判明
・協議の結果、リファイナンスして運用を継続することを決定
・早期に是正が行われれば、CREグループが運用する別ファンドへの売却（＝期限前償還）もあり得る
まとめると、「前回のファンド募集完了で別ファンドへ売却する予定だったのが、是正すべき箇所の対応が遅れたためもう一度借り換えを実施する」、ということのようです。
私見ですが、建築確認の取れていない増床増築は、善し悪しはともかく良くあることで、大した問題にはならないと思います。
それよりも上場会社であるCREの保証付きというのが大きく、案件の安定性は高いと判断しました。
期限前償還可能性＋キャッシュバックということは。
今回の案件のキャッシュバックは、上記でも書いた通り新規投資家が+1.0%、既存投資家が+0.5%という内容。
キャッシュバックは通常一時所得で、50万円までは控除枠がありますので、予定運用期間が12ヶ月であれば利率を約1.26%（新規投資家）、約0.63%（既存投資家）押し上げる効果があります。
ここで重要なのが、期限前償還の可能性。
期限前償還が起きてもキャッシュバック金額は一定なので、期限前に償還されれば相対的にキャッシュバックによる利率の押し上げ効果は高くなります。
例えば6ヶ月で期限前償還されると、実質利率は約2.52%（新規投資家）、約1.26%（既存投資家）高くなります。
期限前償還があれば、受け取る利息の総額は減ってしまうのですが、キャッシュバックがあればその減りを抑える効果があり、「期限前償還可能性＋キャッシュバック」の組み合わせは相性が良い、ということができそうです。
