ソーシャルレンディング投資記録(新)

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プレリートファンドの延滞案件、ボーダーラインは67.9%!



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プレリートファンドで私が投資していたうち、最後の案件が遅延したのは少し前の話。

ある程度予想はしていましたが、現実の物になると残念です。
今回はその続報になります。


<目次>

 
 

センチュリオンホテルグループ


元本償還が延滞となっているのは、センチュリオンホテルグループの「グランド赤坂」です。


(参考記事)
www.sallowsl.com


ホテルの公式サイトや内装の雰囲気を見るに、インバウンド専用ではないものの、インバウンドの客層も取り込むことを前提とした作りだと思います。

新型コロナの世界的感染拡大により、インバウンド観光客が激減し、ホテル業界は厳しいところ。このファンドが償還延滞となってしまったのは、事業者の落ち度ではなく単純に「間が悪い」の一言に尽きます。


センチュリオンホテルと言えば、京都にも「センチュリオンキャビン&スパ京都四条」というホテルがあったのですが、今は長期改装中(という名前の閉店かも?)との情報があります。

こんなことなら温泉好き&サウナーの端くれとしては、日帰り入浴&サウナくらい協力しておけば良かったと思っています。もちろん、後の祭りですが。
 
 

延滞の状況


延滞の状況については、以下のように連絡が来ていました。

2.売却活動について

1月5日の報告以降も引き続き、プレリートファンド関連会社事業会社Aが投資する不動産保有会社Fは、本ファンド対象物件(グランド赤坂)の売却活動を行ってまいりました。

世界的な新型コロナウィルス感染拡大の影響により厳しい状況に追い込まれた国内観光業界において、金融機関のホテル不動産への融資業務にも制約のある状態が続いておりますが、幸い都内一等地に立地するホテルでもあり、購入に高い関心を寄せられる買い手候補者が現時点で数社ございます。

また、このコロナ禍におきましても、投資家の皆様への配当原資となるホテル運営会社からの家賃入金(以下、「返済原資」といいます。)の遅れはこれまで一度も無く、約定通りの家賃を受領しております。

現在、物件資料開示や現地内覧手続きを手配しており、まずは価格提示など具体的な次のステップに進めるべく引き続き交渉・売却活動を行ってまいります。
 
3.回収金の分配について

1月分の返済につきましては、2月1日に、上記2.に記載した返済原資により当社はプレリートファンド関連会社事業会社Aから、利息相当額として695,538円を回収いたしました。

投資家の皆様への回収金の分配は、2月10日に実施しました。


新型コロナ流行による売却活動の遅れで元本償還が延滞したこと、しかしホテルは営業中であり家賃収入の遅れはないことが記されています。

立地的には需要が根強い物件だと思うので、時間はかかりますが売れることは売れるでしょう。今後新型コロナのワクチンが日本でも接種され、感染が抑えられることになればなおさらです。

そういった今後を見据え、足下ではREIT価格も上昇しています。
 
 

ボーダーラインの存在


もっとも物件がいずれ売れるだろうとは言え、いくらで売れるかは通常の案件より重要性が高いです。

なぜならこの案件にはシニアローンが食い込んでいるからです。


 プレリートファンド


本ファンドは3つに分かれていて、枠はファンドAが6.5億円、ファンドBが1億、ファンドCが2.5億。

実際にはそれぞれ満額成立はしていませんが、LTVの計算では満額成立していると仮定した場合、シニアローン部分のLTVは67.9%((28.5億円+10億円)÷56.7億円)。

38.5億円以上でホテルが売却できなければ、投資家の元本は全損することになります。


ここで問題になるのは、シニアローンとの利害相反ではないかと思います。

ホテルは稼働しているのでまだ時間的余裕はありそうですが、万が一の場合は素早く(自分に損害のない価格で)現金化したいシニアローンの貸し手と、安く売られると元本が大幅に毀損する投資家の間で利害が相反する可能性があります。


今後また動きがあれば、記事で紹介します。
 



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