上場会社が運営する「TREC FUNDING」の紹介です。
TREC FUNDINGは、通常の不動産投資型とは異なる商品特性があります。
その特徴とメリットについて、過去に募集した案件を取り上げて解説していきます。
＊記事内の図表については、トーセイ不動産クラウドのサイトより許可を得て引用しています。
＜目次＞
TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド
今回取り上げるファンドは、「TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド」です。
このファンドは予定利率7.0%、運用期間3年、募集総額162,400,000円で、満額募集で案件が終了しています。
「TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド」の大きな特長は、特例事業者（SPC）を立てて倒産隔離をした上、金融機関からレバレッジ（借入）を行っていることです（赤枠部分）。
このレバレッジと、後述する保守的な売却想定額の見積もりが、本案件の特徴的な仕組みとなっていて、リターンを高められる可能性があることを紹介します。
リターンシミュレーションとレバレッジ
本案件で集めた資金は2億8,200万円（うち借入1億2,000万円、クラウドファンディングで1億6,200万円）。
不動産の鑑定評価額は3億200万円ですが、当初の売却想定金額は2億8,850万円と保守的に見積もられています。
この場合は下記の通り、期中配当＋売却時配当で、年利7%の分配が期待されます。
一方でもしも売却が好調で、鑑定評価額の110%にあたる3億3,000万円で売れたと仮定すると、予定分配率は年率14.39%にもなります（運用期間3年で計算すると、約+43%！）
取得価格の全てをクラウドファンディングで賄わず、一部資金を借り入れることでレバレッジを効かせていることにより、アップサイドに振れた時のメリットが大きくなっているわけです。
ダウンサイドリスクとリスク緩和の仕組み
一方でダウンサイドのリスクもあります。もしも鑑定評価額の80%に当たる2億4,000万円でしか売却できなかったと仮定したら、下記のように元本割れが発生します。
ただし、この点についても一定の緩和措置はあります。
募集金額が2億8,200万円なのに対し、不動産の取得価格は2億5,259万円と違いがあります。
これは、募集金額の使い道の中に供託金やリザーブ費用（赤枠部）があるためで、何もなければこれらの費用は運用終了時に戻され、ダウンサイドリスクを緩和する効果があります。
またそもそも、不動産の評価額鑑定評価額（3億200万円）を16%ほど下回る、2億5,259万円（つまり割安）で不動産を取得できていることから、不動産の価値変動については一定の緩和が図られていると言えるわけです。
＊リターンシミュレーションにおいては別途、不動産の時価変動リスクがあり、また投資商品という性格上、利回りおよび元本が保証されているものではなく、出資金の元本が毀損する等リスクがあります。
TREC FUNDINGの特徴：セイムボート投資
TREC FUNDINGのセイムボート投資が、通常の不動産投資型とどう異なるかについては、下記の記事をごらん下さい。
物件の取得価格に独自の仕組みがあるため、個人的にはこの仕組みはなかなか良いのではないかと考えています。
TREC FUNDINGでは2021年4月末までの新規会員登録で、もれなく1,000円がプレゼントされるキャンペーンが行われています。
興味のある方はこの機会にどうぞ！
