融資型クラウドファンディングの「LENDEX（レンデックス）」の話題です。
LENDEXでは時々募集されますが、他の事業者ではあまり見かけない案件に投資しました。
マイルールの一つと合わせて紹介します。
＜目次＞
ローンファンド331号の特徴
LENDEXで募集されたローンファンド331号は、331-1号から331-4号まで4つのファンドが同時募集されます。
これら4ファンドは、担保となる物件は全て同じであり、その抵当順位と利率だけが異なる案件です。
第一順位 利率7.0% 募集金額9,100万円
第二順位 利率7.5% 募集金額9,200万円
第三順位 利率8.0% 募集金額9,300万円
第四順位 利率8.5% 募集金額9,400万円
予定運用期間は全て8ヶ月で、期限前償還が起こるなら全ての案件が償還されることになると思います。
こういった「投資商品を、リスクや利回りなどの条件で区分したもの」を証券用語で「トランシェ」と呼び、LENDEXではトランシェ分けされた案件が時々登場します。
マイルールの一つ、トランシェ分け案件には優先的に投資します。
トランシェ分け案件で見るところ
トランシェ分けされた案件に投資をする場合、私はまず最初に利率を見ます。
今回の場合、抵当第一順位～第四順位の間で金利差は0.5%。
このくらいの利率差であれば、私は迷いなく第一順位の案件に突撃しますし、実際今回もそうしました。第一順位、7.0%案件に31万円を投資しています。
第一順位に投資する理由は、実質的なLTVが低くなるからです。
次に説明します。
今回の第一順位、実質LTVは＊＊%
LENDEXでは不動産の第三者査定額と自社査定額を比較し、その低い方から8割を限度に貸付を行います（つまり、LTVの上限は80%）。
これを踏まえて、今回のトランシェ分けされた案件を図解すると、以下のようになります。
第一順位～第四順位の合計金額は3億7,000万円（主部分）、LTV80%以下ということは物件の評価額は4億6,250万円以上。
第一順位のLTVを単独で計算すると、19.7%（9,100万円÷4億6,250万円）となります。
LTV20%程度で利率7.0%なら、リスクの割にリターンが勝ると考え、第一順位に投資したというわけです。
個人的には今回のような案件では、順位別の利率差を0.5%より増やしてもいいと思いますが、実際に早く募集完了したのは第三順位・第四順位の案件であることを考えると、私の考えが主流というわけではないのかもしれません。
