今回は取材記事です。
不動産投資型クラウドファンディングの「WARASHIBE」（現COZUCHI）を運営する、株式会社SATAS（現LAETORI）にインタビューを行いました。
これから本格的な投資を検討しようとする中で、聞きたいことを聞いてきました。
（後編はこちら）
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＜目次＞
WARASHIBEについての基本的説明
WARASHIBEについては、以前（2021年4月）にオンラインセミナーに参加しました。
その際に運営会社の体制、過去ファンドの状況、高利率ファンドを募集する理由などが説明されました。
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オンラインセミナーの際には、募集していたファンドは全てインカムゲイン型であり、当初予定を上回るリターンも下回るリターンもありませんでした。
その後のキャピタルゲイン案件は、年利換算で50%を超える案件が複数登場するなど、驚きの結果となりました。
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投資家にとって相当有利な条件で案件を組成するWARASHIBEに、投資家の立場として「このまま投資を本格化させるべきかどうか」という視点で、インタビューを行いました。
今回は前編の記事になります。
WARASHIBEの方向転換
Q：WARASHIBEがクラウドファンディング重視に方向転換した理由を教えて下さい。
A：現在の厳しい状況において、「自分の力で資産を増やしていくこと」が求められる時代になるのではないかと考えます。
その現状において資産形成のお手伝いをするため、不動産クラウドファンディングという選択肢を提供していくため、WARASHIBEを力を入れていこうと判断しました。
一方で会社としてどのように成長し、社会に必要なサービスを提供していくかを議論した上で、今後のWARASHIBEの方向性にも一定の結論が出ました。
これについては、7月〜8月に改めて発表したいと思います。
ユニークな案件が多い理由
Q：WARASHIBEにはユニークな案件が多いという印象ですが、そういったユニークな案件を組成できるのは、同業他社とのどんな違いによるものと分析していますか？
A：WARASHIBEは「仕入れに強い」と説明していますが、我々の最大の強みは、投資判断能力です。
各社が一般的な不動産投資（オフィス、住宅、商業、物流）などの収益物件に集中しがちなのは、リスク分析やリスクヘッジが一般化しており、比較的投資判断が容易だからです。WARASHIBEでは一般的な不動産にも投資はしますが、それ以外の投資を得意としております。
例えば、過去の「武蔵関ファンド」ですが、築古で特別場所も良いわけでなく、一般的には敬遠されがちです。しかしながら、都市計画の区域内で近い将来に用地収用される蓋然性が高い場合、リスクは限定的です。
不動産投資の一般論では敬遠される物件を投資目線で分析し、何がリスクなのか、リスクはヘッジできないのか？ という投資分析力が、他社様との最大の違いと考えています。
劣後出資の割合
Q：劣後出資が案件によって大きく異なる印象ですが、劣後出資の割合はどのように決めていますか？
Ａ：WARASHIBEでは劣後比率の設定にあたり、大まかなレンジ感は持っておりますが、原則＊＊%というルールを定めていません。これは前述の通り、WARASHIBEの取り扱う不動産に一般的なもの以外も多く含まれることに起因します。
一方でWARASHIBEには、キャピタルゲイン配当に上限を設けない配当ポリシーがあります。劣後割合を増やすことは出資金の保全を高める一面もありますが、事業者の出資が増えることで事業者が得るキャピタルゲインが増える側面もあります。
前編のまとめと所感
【前編のまとめ】
・WARAHSIBEの強みは、不動産開発の定番から少し外れた不動産を、投資目線で見極めること
・劣後比率の大きな案件は、出資金の保全が強くなる側面の他、キャピタルゲインが営業者に多く入る側面もあり、投資家だけのメリットではない
・今後、WARASHIBEには大きな変化がある？（7～8月）
後編では私がもっとも聞きたかったメリットとデメリットのバランスについて、そして過去のGFA社との提携＆提携解除についても質問しました。
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