不動産投資型の「WARASHIBE（ワラシベ）」で、興味深い出来事が起きました。
期限前償還ならぬ、＊＊＊償還。その背景を、推測を交えて紹介します。
＜目次＞
＊＊＊償還が起きた案件
・渋谷区松濤エリア 区分マンション
募集開始：7/9 19:00～（抽選式）→募集キャンセル
予定利率：4.5%＋新規投資特典
運用期間：6ヶ月
募集金額：3,200万円
年利4.5%、6ヶ月運用、新規投資家限定で投資額の3%がAmazonギフト券プレゼント、という好条件の「渋谷区松濤エリア 区分マンション」案件で、何と期限前償還どころか募集前償還が起きてしまいました。
（＊募集成立していないのに償還、という表現は正確ではないかもしれませんが）
案件を予告するのと並行で、物件の売却に向けた動きが取られるのは当然のことですが、その動きが想定よりも早まり、運用開始前に契約＆決済が終了する可能性が出てきた、とのことです。
代替案件が登場しました
募集キャンセルとなった「渋谷区松濤エリア 区分マンション」の代替として、同じ日時から「江東区東陽町 区分マンション」の募集が行われることになりました。
募集開始：7/9 19:00～（抽選式）
予定利率：4.5%＋新規投資特典（Amazonギフト3%）
運用期間：6ヶ月
募集金額：1,600万円
募集規模はキャンセルされた松濤エリアの半分になってしまいましたが、運用期間と利率は変化なし。
初回投資限定でAmazonギフト券3%がもらえるキャンペーンも、そのまま繰り越されています。
Amazonギフトが一時所得（非課税）と仮定した場合、運用期間6ヶ月でのリターンを年利に割り戻すと年利12%（税引前）相当となり、特に初回投資の方には有利な条件となります。
加えて、状況によってはキャピタルゲインの可能性もあり、利率がさらに上振れする可能性があるファンドとなります。
募集キャンセルの背景
ファンド募集キャンセルが起きたのはは残念でしたが、一方で売却交渉が順調に進んだことは、WARASHIBEの目利き力の証明になると思います。
以前のインタビューでも、「WARASHIBEの強みは、不動産の投資判断能力」という返答がありましたが、今回はどの強みが明らかになったケースではないでしょうか。
（参考記事）
www.sallowsl.com
今回のキャンセルを受けて、「だったら募集後、すぐにファンド組成していれば良かったじゃないか」という意見が出てくるかもしれません。
その意見は一理ありますが、逆に言えば一面からだけの意見だと思います。
WARASHIBEが数万人の登録者を抱えているならともかく、まだ会員数も少ない現状では、案件を公開することそのものが会員数を増やす手段として有効です（特に今回のように、初回投資Amazonギフトがあればなおのこと）。
「案件公開→会員数が増える→その会員に投資をしてもらう」という好循環を生むためには、案件公開から募集開始の間にタイムラグが必要であり、今回はたまたまその間に売却交渉が進んでしまったということにすぎません。
事業者は投資家の利益のために案件を組成しますが、決して投資家の利益のため「だけ」ではない、というのは当然のことであり、その事情を勘案することが重要でしょう。
価値観をアップデート
以前のWARASHIBEへのインタビューや、私が投資した案件で年利換算70～80%のリターンが起きたという事実などから、WARASHIBEにおける事業者と投資家の関係性は、通常とは少し毛色が異なるように感じています。
（関連記事）
www.sallowsl.com
WARASHIBEが得意とする、一般的ではない不動産は「不動産投資の一般論では敬遠される物件」であり、銀行など既存の金融機関から融資を引っ張りにくい案件だと推測されます。
ということは、WARASHIBEがその代替として投資家からの資金を集めるのは理にかなっています。だからこそ、通常の不動産投資型ではあまり見かけない、「劣後出資があるのにキャピタルゲインが上振れする」という仕組みになっていると思われます。
この仕組みはリスクリターンの公平さという点では少し歪ですが、投資家を企業成長のパートナーとして考えるなら妥当です。
リスクリターンの公平性を重視するのか、投資家との長期関係性を重視するのか。これはどちらが優れどちらが劣っているというものではなく、「そういう関係性もある」と価値観をアップデートすべき時期に来ているのではないか、と考えています。
