不動産投資型クラウドファンディング、「COZUCHI（コズチ）」の話題です。
これまでCOZUCHIは抽選案件でしたが、初の先着案件が登場しました。案件の詳細や特徴を紹介します。
＜目次＞
下赤塚 一棟マンション
COZUCHI初の先着案件は、「下赤塚 一棟マンション」です。
・下赤塚 一棟マンション
募集開始：11/1 19:00～（先着）
予定年利：6.0%
運用期間：36か月
募集金額：2億5,000万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率7.4％
11/1から募集が開始される「下赤塚 一棟マンション」は、東武東上線「下赤塚」駅から徒歩5分にあるマンションが投資対象です。
マンションは1Fが店舗、2、3Fが住宅になっており、それぞれについてバリューアップができる可能性があります。バリューアップして売却ができれば、その売却益の25%相当が上限なしで投資家に配分される仕組みになっています。
「優先劣後方式があるのに売却益が投資家に配分される」という点が、COZUCHI最大の特長であり魅力です。
案件のバリューアップ項目
マンションは1Fが店舗、2、3Fが住宅になっており、それぞれについてバリューアップできる余地があるとのことです。
まず1Fについては、現在1坪あたり12,413円で貸し出されていますが、これは相場よりかなり安い水準とのことで、近くの大手コンビニチェーンからは倍くらいの賃貸の話があるようです。
実際に1Fの賃料が倍になれば、それだけで月当たり約50万円の賃料アップが期待できます。
また2F、3Fの住居部分は、現状ではマスターリースによる賃料保証がされているとのことですが、実際にはマスターリース無しでも賃貸需要が十分ある物件とのことで、マスターリース解除により賃料が15%以上値上がりすることが見込まれるとのことです。
最終売却価格の予想
近隣の売却実績による表面利回り（満室時）は約5%。
今回の案件が予定通り、「1F店舗部分のテナント変更による賃料アップ」＋「2、3Fマスターリース解除での満室稼働」となった場合、想定される賃料上昇は57%程度とのことです。
となるとざっくりとした試算では、予定通りの売却が可能になった場合の売却益上振れは1.54億円ほど。
このうち25%が投資家に配分されるということは、最終利回りを14%（3年の年利に割り戻すと、4.7%ほど）上昇させることが期待されます。
もちろんこの数字は皮算用で、どこまで実現するかはわかりませんが、予定年利6%からの上振れは十分に狙える案件なのではないかと思います。
