不動産投資型クラウドファンディング、「FUNDROP（ファンドロップ）」から新しい案件が募集されます。
今回は賃料保証が付いて年利5.5%という案件。安全性や妥当性について調べてみました。
＜目次＞
FUNDROP 6号は中野区の案件
FUNDROP（ファンドロップ）で新たに募集される案件の概略です。
・FUNDROP 6号
募集開始：3/3 12:00～（先着式）
予定年利：5.5%
運用期間：12ヶ月
募集金額：5,600万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率20%
今回募集される6号案件は、「東京都中野区大和町4丁目」にある一戸建てが対象です。
建物は1990年築で、木造2階建ての集合住宅。間取りは1K、1LDKで合計8戸あります。
中古住宅ということを考えれば、「運用期間12ヶ月、年利5.5%」は不動産投資型クラウドファンディングの中では標準的な条件でしょう。
マスターリースの考え方
今回FUNDROPで募集される案件はインカム型、つまり配当原資は賃料です。
インカム型の多くの案件では運用期間が終了すると、不動産は事業者（あるいは元々の不動産所有者）の手元に戻るので、「不動産が売れないのでは？」という出口部分の心配をする必要はありません。
（＊案件によります）
一方でインカム型の場合、入居者が引っ越しするなどで賃料が無くなると、予定していた配当が支払えなくなるというリスクがあります。
そのリスクを抑制するため、この案件ではマスターリースによる賃料保証があります。
クラウドファンディング投資の考え方では、「マスターリース（サブリース）は契約するものではなく、契約してもらうもの」です。詳しくは下記の記事をごらん下さい！
（関連記事：クラファン投資で変わる物の見方）
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価格の妥当性
先にも書きました通り、今回の案件は運用期間が終了すると不動産が事業者の手元に戻ると予想するので、出口についてはそれほど心配することはないと思います。
ただ一応、募集価格の妥当性について調べてみました。
物件所在「東京都中野区大和町4丁目」で地価を調べると、場所にもよりますが土地の地価はおおむね40～50万円／m2。
今回の物件は土地面積で133m2あるので、土地だけの価値で5,000～6,000万円くらいはあることになります。その上に収益物件が乗っているので、価値はもう少し高いでしょう。
そう考えると、優先部分の募集額5,600万円を下回ることは考えにくく、募集金額についてもおおむね妥当ではないかと考えます。
（FUNDROP 会員登録方法）
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