不動産投資型クラウドファンディングの「COZUCHI（コズチ）」から、新しい案件が登場しました。
今回は最初から「第1フェーズ」とフェーズ分けが明記された案件です。内容とともに、なぜフェーズに分けるのかを紹介します。
＜目次＞
新宿区＜曙橋＞事業用地
新登場のファンド「新宿区＜曙橋＞事業用地」の概略です。
・新宿区＜曙橋＞事業用地 フェーズ1
募集開始：5/30 19:00～6/6 13:00（抽選式・後入金）
予定年利：6%
運用期間：12ヶ月
募集金額：2億8,000万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率22.2%（満額時）
今回の最寄り駅は曙橋エリア。
都営新宿線で新宿までは3分の距離にある、土地面積176.23m2、鉄筋コンクリート・鉄骨造地下1階付4階建の土地及び建物が対象となります。
COZUCHIらしく、権利関係が複雑な案件を安価で取得→その後で権利関係を整理して売却を予定する、という仕組みの案件になっています。
権利関係の詳細とEXIT
COZUCHIは今回の区分建物のうち、底地全てと8フロア中6フロアの所有権を所有しています。
建物は築41年で価値が評価されない上、複数の権利者がいて権利関係が複雑、さらに容積率が一部未消化で建築が行われていることから価値を発揮しきれていないため、約46%と大幅なディスカウントで仕入れることができたとのこと。
このディスカウント分がバッファとなり、価値を高める活動を行っていくことになります。
本物件で考えられるEXITシナリオは3つ。
シナリオ①：区分所有者と協議を進め、物件一体で売却。
シナリオ②：取得した部分のみを他の不動産事業者へ売却。
シナリオ③：区分所有権ごとに売却。
想定される利益額は①＞②＞③となり、ファンドの条件である「年利6%」はこのうちのワーストケースであるシナリオ③を前提としたもの。
それ以上の利益が出た場合、上振れ額の25%が投資家に追加利益として配分されることになります。
フェーズ分けの意味
今回の案件では、「フェーズ1」とフェーズが明記されることになりました。
（今後フェーズ2がある場合、フェーズ1への出資者は優先出資権が付与されるとのことです）
フェーズが明記されるようになったのは、COZUCHIの不動産案件の特徴によるところが大きいです。
COZUCHIは立地や条件は良いものの権利関係などが複雑な物件を安く仕入れ、権利関係をまとめて利益の底上げを図る、という不動産投資を得意としています。
そのため仕入れ段階において、おおまかな方針やEXIT目標は決まっているものの、実際に物件を購入した後の進捗は読めないところが大きく、進捗によって方針や戦略が変わってくるためにファンドの性質も変わる可能性があります。
これが、COZUCHIにおいてフェーズ分けを明記するようになった理由とのことです。
