今回はクラウドファンディング絡みの雑記を一つ。
いわゆる「不動産投資」にはいくつかの種類がありますが、その比較をしてみたいと思います。
＜目次＞
手軽な不動産投資としてのクラウドファンディング
不動産投資というのは、投資商品の中でもある種到達点の一つでしょう。
うまくはまれば大きなリターン（あるいはキャッシュフロー）を生み出します。ただその分難易度も高く、片手間でできるというものではありません（＊）。
＊業者に投げればある程度片手間でもできるのでしょうが、その面倒なところに大きな利益が転がっていたりもしますので、なかなか難しいものです。
不動産投資で成功したければ、不動産の中の人と太いパイプを持つなど内部情報が取れる立場になるのが先決、などと言われているのはこういった理由があります。
また多くのハードアセット（不動産にせよ太陽光にせよ）は、「売れるまでが投資」です。
事業承継をするのであればともかく、そうでなければどこかの時点でEXITを考える必要があります。
なので、本格的な労力を掛ける必要のない不動産投資として、不動産投資型クラウドファンディングは一つの選択肢になると思っています。
クラファンのメリットとデメリット
クラウドファンディングによる不動産投資には、以下のようなメリットとデメリットがあります。
メリット：
・一般の不動産と同様、毎日の値動きはない
・小口、短期間投資が可能
・多くの事業者で、優先劣後出資がある
デメリット：
・不動産を直接所有しておらず、事業者リスクが存在する
・流動性が良いとは言いがたい（現物不動産よりは良い）
・融資が引けない
特に赤字で示した「優先劣後出資」というのは、不動産投資型クラウドファンディングを代表する仕組みです。
投資家と同じ案件に営業者（ファンド募集者）が同時に出資し、損失は営業者が最初に被ることで、投資家の出資金を守る仕組みです。下記の図のように優先出資が80%：劣後出資が20%である場合、不動産の価値減少が20%以内なら、出資金はほぼ守られると言っていいでしょう。
中にはこの優先劣後の仕組みがない場合もありますが、その場合でも「営業者と投資家が同じ案件に同順位で投資する」セイムボート方式が取られている場合がほとんど。
事業者リスクはあるにせよ、「不動産の運用結果を投資家だけの責任にしない」という仕組みは、不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットです。
REITへの疑問
現物以外の不動産投資と言えば、有名なのはREIT（上場不動産投資信託）です。
ただ個人的な意見で恐縮ですが、REITについては正直なところ私は疑問です。
REITは流動性が高い代わりにリアルタイムの値動きがあり、それは不動産の性質としてどうなんだろう、と思ってしまうわけで。
不動産を運用した結果として、あるいは外部環境からの影響による価格の変動があるのは当然です。
しかし流動性が高い投資商品の常とは言え、本来の価値とは異なる「人気投票」によりリアルタイムで価値変動が起こりえるというのは、不動産の本質から外れた投機的な性質（＊）を持ってしまっているように感じるわけです。
＊投機が投資と比べ悪いとか劣っているとか主張するつもりはありません。
それにREITは融資も引けなければ、優先劣後の仕組みもありません。
確かに流動性は高いですが、そもそも不動産投資に高い流動性は必要なのか？ という根本的な疑問があります。
クラウドファンディング投資をやっている私に言わせれば、REITというのは投資する対象ではなく、クラファンで投資した案件の売却する先です。
ST（Security Token）もありますが...
不動産投資には最近もう一つ、ST（セキュリティトークン）による方式も登場しました。
セキュリティトークンというのは、ブロックチェーン等の技術を利用してデジタル化し発行される証券のこと。このSTを用いた不動産投資は、例えばSBI証券で商品化されています。
（↓SBI証券のST投資のページへリンクします）
このSTですが、特徴としては
・一口数十万円～100万円
・運用期間5年程度
・年利3%程度
・値動きは上下ともにあり得る
・優先劣後方式無し
となっており、個人的にはかなり中途半端に感じてしまいました。STにより小口化した割には最低投資金額が大きく、優先劣後方式もありません。
堅い不動産に直接投資できるという特徴はありますが、それならクラファンでも似たようなことはできるわけで。
どちらかと言えばSBI証券が持つ多数の顧客に対する新しい投資商品の宣伝、あるいは不動産投資商品というよりもセキュリティ・トークンの実証実験のように感じてしまいました。
ST投資なら不動産ではなく、所有権が明確に表しにくい芸術作品やオンライン上の価値にSTを利用するのが、本来の使い方として相性が良いように思います。
比較するとこんな感じ
以上、様々な不動産投資の性質を私なりにまとめてみました。
＊なお私はクラファンに傾倒していますので、その分のバイアスはご承知おきのほどを。
こう見てみると、知識と資力が十分にあるのなら現物不動産一択、そうでなければやっぱりクラウドファンディングが良いように思います。
特に優先劣後方式は他の投資商品にはない、クラファンならではの仕組みです。
REITについては前述の通り性質に疑問が残りますし、ST（セキュリティ・トークン）はもし不動産投資との相性が良ければ、クラウドファンディングからSTへ移行しようという動きがあるはずですが、実際はそうなっていないという事実が物語っているように思います。
（とあるクラファンの中の人に「STってどうですか？」と尋ねたことがあるのですが、「まあ、その」くらいの回答だったので、要するにそういうことなのでしょう）
