不動産開発案件を扱うクラウドファンディングの「Victory Fund」から、新たなプロジェクトが登場しました。
同一物件で3回目となるファンド。これまでの経緯や条件を見ると、ちょっと食指が動きます。
＜目次＞
浜松町2丁目プロジェクトＰｈａｓｅ２
今回Victory Fundから募集が予告されているのは、浜松町2丁目プロジェクトのPhase2ファンド。過去に2回、同じ物件でファンドを組成しています。
・浜松町2丁目プロジェクトＰｈａｓｅ２
募集開始：6/18 12:30～（先着式・後入金）
予定年利：12%
運用期間：12ヶ月
募集総額：3億4,000万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率約1.5%
今回の対象物件は、都心地区再開発事業の一つ「浜松町2丁目再開発事業」の地区から50mの場所にある不動産。
対象土地は2022年9月時点で更地となっています。
（2022年9月時点のストリートビュー）
約1年前に組成された前回の案件でも「一時的な収益対応としてのコインパーク運用」という記載があったため、現状はコインパークとして運営しているものと思われます。
前回から今回までコインパークが継続している事から、土地の用途の検討をし続けていたと推測しています。
価格妥当性と投資判断
前回・前々回のファンドは「年利10%・募集2.9億円・劣後約3%」だったのに対し、今回のファンドは「年利12%・募集3.4億円・劣後約1.5%」での募集となっています。
前回より募集金額が上がったのは、周辺地価の上昇や建築コストの増大によるものと推測されます。
開発案件にも関わらず劣後出資が薄いところは気にかかりますが、シミュレーションを見ると分配金額のほぼ全てが優先側（つまり投資家側）に回ることになっていますので、公平さは保たれています。要するに本案件、リスクもリターンも大部分が投資家側のものになっています。
本物件は土地が約50平米で、外部データ（関連サイト）によると周辺土地の公示地価は200万円ほど。
公示地価を単純計算すると価値は1億円となりますが、こういった希少価値のある物件では公示地価はあまり参考になりません。物件を運用する目処が付いて買いたい人がいれば4億でも売れるでしょうし、そうでなければ売却は難しいでしょう。
（関連サイト）
tochidai.info
コインパークとは言えこれまで2年間運用し続けてきた実績を見るか、それとも2年間「も」進捗がなかったとみるかによって判断が分かれそうです。
私は、初動でどうなるか見てから20－30万円くらいなら突っ込んでみようかなと考えています。
Victory Fundとは？
Victory Fundは「カチデベロップメント社」が運営するクラウドファンディングです。
Victory Fundは不動産開発案件を主に扱うため、通常の不動産投資型クラファンに比べリターンもリスク（＝リターンのブレ）も大きくなりがちです。
そのためクラファンの経験があまりない人、資産がそこまでない人にはあまり勧められませんが、余剰資金を動かせる人であればより高いリターンを狙うための分散投資先として利用する選択肢として検討する価値があります。
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