新しい不動産投資型サービス「FUNDI（ファンディ）」の話題です。
年利12%＋アップサイドが期待される、鳴り物入りの1号案件について詳細を紹介します！
＜目次＞
前回の記事
前回FUNDIの記事では、運営会社、代表取締役の略歴、サービスの特色などについて紹介しました。詳細は下記をどうぞ。
（関連記事）
www.sallowsl.com
特にFUNDIの大きな特徴である「アップサイド配当」については、1号案件のアップサイド期待とも密接に関わります。
不動産が想定を超えた価格で売却された場合、「想定配当＋余剰配当の10%」あるいは「余剰配当の25%」のどちらか高い方が配当額に設定される、というものです。
この後の1号ファンド紹介にも出てくる内容ですので、ポイントとして押さえておいてもらえれば幸いです。
1号案件はデータセンター
最大の特徴は「データセンター」
FUNDIの最初のプロジェクトは、千葉市にある元介護施設を活用したデータセンターの案件です。
・千葉市データセンター FUNDIプロジェクト#1（キャピタル型）
募集開始：11/22 19:00～12/13 12:59（抽選式・後入金）
予定年利：12%
運用期間：1年
募集金額：13億円
保全など：優先劣後方式 劣後比率5%程度
FUNDIの1号案件は、閉業した元介護施設を利用してのデータセンター案件。
世界全体で生成・利用されるデータ量が大幅に増加する現代において、データセンターの需要はますます増えており、投資対象として考えた場合魅力的なものになります。
（引用元：https://www.nikkei.com/article/DGKKZO67338770V00C23A1TEC000/）
しかし一方でデータセンターは開発案件であり安定した賃料を生むものではないこと、また一般にデータセンターは郊外地に建てられ敷地内に農地を含む場合もあるため、権利関係の調整や開発許可の取得が煩雑であることから銀行融資を引きにくい案件であるため、クラウドファンディングの出番になるわけです。
こういった性質を持つFUNDIの1号案件、その詳細について調べましたので下記で紹介します。
1号案件の解説
FUNDI1号案件の「千葉市データセンター」ファンドは売上数千億規模の大手不動産会社と共同し、実測約18,000坪の介護施設をデータセンター用地として開発し第三者への売却を予定しているもの。
対象物件は千葉市緑区土気町にある、旧介護施設「土気城址ひまわりの郷」。調べたところ本施設は2024年3月前後に営業を停止し、別の介護施設に承継されていることが分かりました。
開発用地に農地を含む場合、地主との権利関係の調整や農地転用許可の取得など様々な手続きが必要になりますが、本物件についてはすでに介護施設として存在しているためこれらの手続きは不要であり、データセンターで最も重要な電力供給の調整及び確定が最大のポイントとなります。
ファンドのスケジュールは2024年12月に大まかな方向性が確定し、2025年3月に正式契約が締結。締結が確認されれば売却活動が本格化し、売却完了でファンド運用が終了する予定。
前述の通り最大の懸念事項は電力供給の確定ですが、土地を購入・所有するSPCからFUNDI社が購入する条件に電力供給の確定を盛り込んでいること、期間内に売却できなかった場合利回り相当を上乗せした買い戻し契約をSPCと締結していることから、リスクの管理はされているものと思われます。
（投資家から見ると、電力供給ができない→元本がそのまま返還される、期間内に売却できない→当初予定の元利で償還される、という意味になります）
アップサイドの皮算用
FUNDI1号ファンドのEXITとして考えられているのは3つのケース。
このうちSPCへの売却（買い戻し）では利率12%はそのままとなりますが、他2ケースではアップサイド配当が期待され、これが本ファンド最大の魅力となります。
売却価格の目標は坪単価40～50万円で土地は1.8万坪ということは、目論見通りに行けば売却額は72～90億円。これに対してファンドの規模は劣後出資を加えても約14億円です。
実際には大手不動産会社の側が売却額の半分以上を持っていく形になるでしょうが、仮にFUNDI社の取り分が売却額の1/3だとした場合、FUNDIのアップサイド配当ポリシーである「想定配当＋余剰配当の10%」あるいは「余剰配当の25%」に当てはめると、リターンの絶対値は20%前後になると皮算用できます（＊）。
しかもこれは年利ではなく絶対値のため、もし早期契約・早期売却が実現してもリターンは変わらない（≒年利換算なら高くなる）ことが推測されます。
＊実際の取り分がどのくらいかは、当然企業秘密なので結果から類推するほかない＝現段階では仮定にすぎないことには注意が必要です。
FUNDI1号ファンドはアップサイドの期待膨らむ、初回ファンドに相応しい内容のファンドになっています。私も初回ファンドということで、ご祝儀も込めて100万円で投資予定です。
FUNDIへの投資に興味がありましたら、当ブログのリンクを利用いただければ励みになります！
