今回は、ここ数年で一気に人気が高まってきた不動産投資型クラウドファンディングについて。
すでにご存じの方には釈迦に説法となりますが、不動産投資型に興味がある方や投資経験の少ない方は参考になるかもしれません。
＜目次＞
不動産投資型の種類
不動産投資型クラウドファンディング（CF）は一言で言えば不動産への小口投資ですが、大きく分けて二つのタイプがあります。匿名組合と任意組合です。
不動産投資型CFのサービスは多くが匿名組合ですが、一部には任意組合のサービスもあります。
匿名組合は不動産に対する間接的な出資であり、不動産を直接所有するわけではありません。これに対して任意組合は不動産を小口化して実際に出資します。税制的には匿名組合が雑所得、任意組合は不動産所得になります。
匿名組合は正確に言えば事業者への出資であり、不動産投資ではないことは理解して投資を行う必要があります。その代わりとして匿名組合には優先劣後出資という仕組みがあり、万が一損失が発生した際にはまず事業者が損失を負うことになっています。
またクラウドファンディングではありませんが、最近はブロックチェーン技術を用いた不動産ST（セキュリティ・トークン）という投資商品も登場しました。これは証券化された不動産を所有するもので、税制は証券税制（分離課税）となります。
下記のALTERNA（オルタナ）が、私も投資している不動産STのサービスです。
不動産投資型と融資型
もう少し視点を広げて、投資型クラウドファンディングの中での融資型と不動産投資型の違いについても紹介します。
（以下における不動産投資型は、匿名組合を指します）
融資型のクラファンは通常、担保や保証を取って資金を貸し付けるもので、仕組みとしてはハイイールド債が近いものになります。
また貸付の条件は大きく二種類あり、弁済範囲が対象担保に限るノンリコースローンと、対象担保以外に貸付先の全財産が弁済範囲になるリコースローンがあります。一般的に言えば、リコースローンの方が堅い保全となるケースが多いです。
下はCOMMOSUS（コモサス）の例ですが、「対象事業での投資回収が滞った場合でも、借入人が返済できれば元本は欠損しない」と書いてある場合はリコースローンです。
融資型と不動産投資型は良く比較対象になりますが、仕組みとしてどちらが優れている／劣っているという比較を行うのは適切ではないと思います。敢えて比べるのであれば、より厳格な仕組みなのは融資型でしょう（理由：監督官庁が金融庁管轄であること、事業者に資金回収義務があることなど）
不動産投資型クラファンの問題点
先に書いた通り、不動産投資型CF（匿名組合）は建て付け上不動産投資ではありません。ただし対象の不動産が存在しているので、平時であれば不動産投資のようなものだと考えてもいいでしょう。
上で「平時であれば」と書いたのは、トラブルが起きた時には直接の不動産投資でないことが問題になるからです。
匿名組合の不動産投資型CFはあくまでも事業者の行う事業への出資であり、融資型で言うところの担保に相当するものは劣後出資しかありません。損失が劣後出資を貫通した場合、事業者はそれ以上の手当をする必要がない（＊）という点は理解する必要があります。
＊実際に劣後出資以上の損失を投資家に押し付けた場合、事業者の信頼は低下しサービスの継続が困難になるでしょうが、建て付けとしてはこうなっています。
匿名組合は弁済範囲が対象不動産に対する劣後出資に限られるという意味で、融資型で言えばノンリコースローンのような性質を持ちます。
不動産投資型と名前は付いていますが実質的には会社が行う事業への出資なので、自らが会社に対して何らかの影響力を持てるとかガバナンスを効かせられるといったことはありません。そのためファンドの条件だけにとどまらず、不動産の種類と所在、募集金額、返済原資、劣後出資比率、EXITストーリーなどについて確認した上で投資することが重要になります。
ファンドに関わる情報を調査するのは最初のうちこそ少し時間がかかりますが、慣れれば大した手間ではなく私の場合は1件あたり数分から長くて10－15分くらいです。ブログで紹介するレベルまで読み込んでも、20－30分といったところでしょう。
クラウドファンディング投資は知識経験に関わらず、同じファンドに投資をすれば同じだけのリターンが得られる特徴がありますが、慣れによる調査時間の短縮はある意味の「知識経験」なのかもしれません。
クラウドファンディング投資の面白さ
先日Xで、不動産投資型クラファンであっても登記情報などを精査する必要がある、という意見を見かけました。
結論から言えば、私はこの意見に与しません。
また個人投資家が癖の強い物件に手を出すべきではないという意見もありましたが、これは半分正しいし半分間違いだと思います。
なぜなら先に書いた通り、不動産投資型CFは直接の不動産投資ではないからです。
多くの資金を必要とし分散しにくい現物不動産であれば、トラブルに巻き込まれないため・損失を出さないために様々な情報を集め精査する必要があります。癖が強い物件ならなおのことでしょう。
しかし不動産投資型CFは小口分散が可能で、1万円や10万円の小口から投資ができ、劣後出資によって一定の保全が効いています。小口分散をすること自体がリスク回避の手段であり、さらに投資にかかる調査の量も質も減らせる効果があると考えます。
事業者・不動産を分散させ100のファンドに投資すれば、一つ一つの精査を行わなかったため1つ2つのファンドが損失を出しても全体としては問題ありません。これが調査の量・質を減らせるという意味です。
逆に言えば分散を行わなければ精査する必要があると言う事になりますが、小口分散・劣後出資でリスクを抑えながら、癖の強い物件「にも」個人で投資できるところにクラファンの面白さがあります。
仮にサブプライムのような問題が起きたら、不動産投資型クラファンでも連鎖的に損失が発生する可能性はありますが、その場合は他の投資ももれなく毒を飲んでいることでしょう。そんな仮定よりも、私には南海トラフの方が差し迫ったリスクに思えます。
まとめ：クラファンのインデックス化
不動産投資型クラウドファンディングは不特法の改正によって広まった投資手法で、実質的には不動産の小口投資として用いることができます。
ただし匿名組合型については直接的な不動産投資ではないこと、損失が劣後出資を貫通した場合には元本毀損が起こる可能性があるなどの建て付けを理解し、事業者やファンドを選別することが必要になります。
そしてどんなに選別を行っても、将来にわたって損失可能性をゼロにすることはできません。この点をどうケアするかは投資家の考えによりますが、私の場合は事業者・ファンドに幅広く分散投資することで精査の労力を減らし、分散したファンドの1つ2つが損失を出してもいいという「クラウドファンディングのインデックス化」を提唱しています。
この考えが正しいかどうかは分かりませんし、正しいと主張することもありません。
ただこの考えでクラウドファンディング投資を行って十数年、税引後の利益が3,000万円に達しようとしているので、一定の信憑性はあると考えています。
