2018年11月にサービスを開始した老舗の不動産投資型クラウドファンディング、「CREAL（クリアル）」の話題です。
今回は世田谷区経堂の新築物件が登場。ファンドの詳細や妥当性などについて紹介します。
＜目次＞
（仮称）CREAL経堂
CREALでは、都心部のレジデンス案件が登場します。
・（仮称）CREAL経堂
募集期間：2025/6/12 20:00～2025/6/22 20:00（先着式・前入金）
予定年利：5%
運用期間：18ヶ月
募集金額：7億2,900万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率約5%
対象となる不動産は、世田谷区宮坂2-24-21にある集合住宅1棟。
小田急線の経堂駅まで徒歩約8分、豪徳寺駅まで徒歩約6分に位置していて、新宿方面・霞ヶ関や大手町方面に乗車30分以内と都心へのアクセスに優れています。
集合住宅としては1Kが11戸、1LDKが6戸の合計17戸、2025年3月に竣工した新築物件。
2025年3月から入居者の誘致を開始しており、2025年6月3日時点での入居率は54.28％。17戸に対しての単純計算では54.28%という数字は出てこないので、おそらく部屋の面積を考慮しているのでしょう。17戸中9戸まで入居しているものと推測します。
ファンドの特徴、収支状況
本ファンドの劣後出資は約5%、満室時3ヶ月賃料は7,941,390円（2,647,130円／月）。
外部サイトによると1LDK部分の賃料が月20万円弱だったので、1LDK×6戸＋1K×11戸の合計賃料として月265万円という数字は妥当なものと思われます。
また収支内訳で、劣後出資者であるクリアル社の取り分はゼロになっています。
投資家に提示されているファンドの収支は「インカムゲイン相当：1.9%、キャピタルゲイン相当：3.1%」なので、インカム部分はすべて投資家に渡し、CREALとしては不動産の売却収入で3.1%を超えた分を自分の取り分とする予定でしょう。あくまでも見込みなので不確実性はありますが、これまでのCREALの実績から不確実性はそこまで大きなものではないと判断しています。
CREALは新型コロナの頃、募集したファンドのEXITに懸念が出た際に「自社をその不動産に移してEXITする」という離れ業を行ったことがあります。
上場しているという信頼性もありますが、個人的にはその一件以来CREALへの信頼性が上がりました。本案件については資金回転が間に合わないので一旦様子見ですが、資金が着金すれば投資を検討します（なんとなくその前に蒸発しそうな気もしますが）。
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