老舗の不動産投資型クラウドファンディング、「CREAL（クリアル）」の話題です。
同社が不特法3号・4号の許可を取得し商品特性が変更された後、初めてとなるファンドが登場しました。
＜目次＞
CREALのキャンペーン
CREALでは、新規登録や初回投資でAmazonギフトがもれなくもらえるキャンペーンを実施しています。
期限は未定ですが、予告なく終了する場合が予想されますので興味ある方はお急ぎください。投資家登録のみで2,000円がもらえる太っ腹な内容です！
条件 CREALに新規投資家登録、もしくは新規登録後に50万円以上の初回投資を行う
（会員登録から60日以内の投資家登録や初回投資が必要）
確認方法 対象者には会員登録後、「キャンペーン対象のお知らせ」というメールが送られます
プレゼント内容 下記の通り、②～⑤はいずれか一つの適用
プレゼント配布時期 対象条件を満たした月の翌月最終営業日にAmazonギフトカードを送付
（条件とAmazonギフトの額）
不特法3号・4号の特徴
（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001373305.pdf より一部抜粋）
不動産特定共同事業法に基づく第3号・第4号事業というのは、平成25年改正の不動産特定共同事業法によって可能になった事業形態であり、第1号・第2号事業とは異なりファンドの運用時に特別目的会社（SPC）を介在させられるようになります。
SPCが介在することで本体事業者の倒産リスクから隔離される他、銀行融資（レバレッジ）を組み入れることでファンドの利率を向上させたり、機関投資家や法人投資家が参入しやすくなることで案件の大型化が容易になるという特徴があります。
詳細はこちらの記事も参照してください。
変更後初のファンド
商品特性の変更後、初のファンドがCREALから予告されています。
・我孫子老人ホーム
募集期間：2025/8/19 20:00～2025/9/1 20:00（先着式・前入金）
予定年利：6%＋アップサイド可能性あり
運用期間：36ヶ月
募集金額：6億3,800万円
保全など：SPCによる倒産隔離、借入有り（LTV 51.2%）
不特法に基づく第3号・第4号事業が開始されて初のファンドは、エクラシア社が30年間の普通建物賃貸借契約に基づき一括借り上げを行い運営する住宅型有料老人ホームが対象です。
対象物件は2025年6月に開業した新築の住宅型有料老人ホームで、今後の日本においてヘルスケア施設は必要性が高まっていくと予想される事業。本物件の周辺3km圏内に位置するヘルスケア施設の入居率は、2025年4月で84.3%という高い水準との情報があります。
商品特性変更後のCREALファンドには上記の表示が付くようになり、これで商品の性質が一目で分かります。
本ファンドは優先劣後構造無し・配当上限無し・SPCによる倒産隔離あり・借入有りです。想定利回りは6.0%、うちインカムゲインが3.6%でキャピタルゲインが2.4%ですが、キャピタルゲイン部分は上下する可能性があります。
ファンドの特徴と投資判断
本ファンドの特徴の一つは、SPC（特別目的会社）を介することによる倒産隔離。
事業会社であるクリアル社からファンドを隔離することにより、クリアル社の倒産リスクを回避することができます（一応SPCにも倒産リスクは皆無ではありませんが、目的を限った会社なのでクリアル社本体に比べれば倒産リスクは低いと言えるでしょう）。
もう一つは、金融機関からの融資を組み入れたレバレッジ構造。
投資家の出資金のみではなくローンを利用することで、投資家の利回りを増やすことができます。一方で万が一の場合は金融機関への弁済が投資家の出資金より優先されることになりますが、レバレッジ自体は不動産投資をする際の常道なので特に問題ないでしょう。
クラウドファンディング投資においては投資家が金融機関からの融資を引けないので、レバレッジ構造は間接的に融資を引くことのできる手段とも言えるわけです。
運用期間は36ヶ月と長いですが、不動産投資ということを考えればこれくらいは許容範囲内。
配当利回りの上振れも魅力的ですし、商品変更後初ファンドということで100万円での出資を考えています。
