人気の不動産投資型クラウドファンディング、COZUCHI（コヅチ）の話題です。
今回ご縁がありまして、COZUCHI代表の武藤氏にインタビューをすることとなりました。メディアとしてだけではなく、実際に通算数千万円を投資している投資家として聞きたいことを尋ねてみました。
＜目次＞
- タイアップキャンペーン
- 運営会社の概要
- COZUCHI（WARASHIBE）の設立や現状
- 組成するファンドの選び方
- 予定変更時の対応
- 抽選案件の今後について
- 今後の展望
- 予定しているファンド
- 投資家に一言
- まとめと所感
タイアップキャンペーン
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運営会社の概要
Q（SALLOW）：運営会社の概要について教えてください。
A（武藤CEO）：COZUCHIの運営会社、LAETOLI社の前身であるサタスインテグレイト社（後にSATAS社）は1999年、佐藤一雄氏他が設立しました。
佐藤氏は三井不動産出身で、不動産の流動化を考えロビイング活動や法整備に尽力され、不動産特定共同事業法を利用してクラウドファンディングのはしりを行っていた。私（武藤CEO）が就任したのは2011年で、その前はTRIAD社の役員だった。
佐藤氏が高齢のため引退することになり、SATAS社をM&Aで取得し、その後に電子取引免許を取得し、当初はWARASHIBE、今はCOZUCHIというサービス名でクラウドファンディング事業を行っている。
COZUCHI（WARASHIBE）の設立や現状
Q（SALLOW）：COZUCHI（WARASHIBE）設立と背景や意義、そして現状について教えてください。
A（武藤CEO）：元々私は不動産出身のため、クラウドファンディングに関しての知識などは不足していた。
どれだけの資金が集まるものかが予測できなかったため、COZUCHIの前身サービスのWARASHIBEで数千万円規模のファンドを実験的に始めてみたところ、リゾート案件の3億円ファンドが全て埋まり、クラウドファンディングの今後の可能性を感じて私がTRIAD社を出て、LAETOLI社を設立した。
TRIAD社は大手不動産出身の仕入れ担当等が所属し、物件を開拓してテナントを管理する業務を行っている。LAETOLI社はその不動産に関するファンドを組成し、資金調達をする役目となっています。
組成するファンドの選び方
Q（SALLOW）：組成するファンドはどのようにして選んでいますか？
A（武藤CEO）：TRIAD社の仕入れた物件を元に、そこからファンド向きかどうかを検討している。
共有持分や権利関係が複雑、あるいは築古など金融機関が対応しづらい案件は、それゆえに安く仕入れることができる。逆に言えば金融機関が対応できる案件はそこまで安く買えない、言い換えればアップサイドをそんなに期待できないためファンドとしての魅力に欠ける。
金融機関が対応しづらい物件を運用するため、投資家さまに金融機関の代わりとして出資していただいている。そのため事業者と投資家さまは利益を分け合う関係であるべきで、COZUCHIで行っているアップサイド配当もこの考えに基づいている。
サービス当時のCOZUCHIではまだまだ投資家さまが少なく、なかなか安定した大型案件には取り組めなかった。会員数が増えてきた現在においては、安定した物件も取り組めるため今後は様々なファンドを検討している。
その一つが「おおづっち」と呼んでいる中長期運用型のファンドで、こちらではリーシングやリノベが出来ていないなどの理由で十分なポテンシャルが発揮できていない物件を取得し、バリューアップを行っていくようなファンドを考えている。
おおづっちは手数料無料でいつでも換金可能なため、通常はおおづっちで運用し、面白い案件が短期運用型の「こづっち」で出た時に、こづっちにも投資をして、COZUCHI内で独自のポートフォリオを組むといった使い方も提唱していきたい。
予定変更時の対応
Q（SALLOW）：ファンドが予定運用期間中に完了しない、あるいはファンドの出口戦略が変わった場合の対応はどうなっていますか？
A（武藤CEO）：なるべくフェーズ毎のファンド組成を行い、出口戦略のシナリオを複数並行して進められるようにしている。
その上でファンドを最初に募集する際、フェーズが予定されているファンドについては投資家さまにフェーズを開示するような方針で行っている。
実際のファンドを見ると、過去に延長したものは確かにある。例えば1年でEXITできると思っていたものが1年半かかるなど。
入り口の仕入金額が相場に比べ安いから元本毀損の可能性は低いし、そういった物件を選んでファンドを組成している。ただ安く仕入れ高く売れる案件というのは交渉相手がいるものであり、そこに不確実性が生じることは理解していただきたい。
抽選案件の今後について
Q（SALLOW）：なかなか案件に当選しないことがありますが、これについて対策などありますでしょうか？
A（武藤CEO）：ここ最近COZUCHIでファンドがあまり出せていないことについて、忸怩たる思いを抱いている。
ファンドの組成を加速させることはどれだけ仕入れを行えるかということに直結するが、無理に物件を買っても誰も得をしないということはご理解いただきたい。
COZUCHIに登録している投資家さまは今現在10万人程度であり、着実に会員数は伸びてきている。一方で、TRIAD社の仕入れ能力を考えると、今後は会員数を増やすことだけでなく、より既存の投資家さまに満足いただけるような施策・イベントも強化していきたい。
将来的には、継続的に投資していただける投資家さまを大事にするような施策も検討している。これについては決定次第ご報告したい。
今後の展望
Q（SALLOW）：今後の展望や強化していきたい内容について（COMMOSUSとの協業などについても、予定あれば）
A（武藤CEO）：金融機関が対応しにくいファンドを積極的に取りにいくのは、不動産プレイヤーの中でも希少なので需要はある。
ただそれだけをやり続けるのはそう簡単なことではなく、コンスタントに続けられる性質のものではない。不動産は本来、長期で運用するビジネスなので今後は中長期的なファンドも増やしていきたい。
また現在は中途換金が発生した場合、換金部分をある程度ストックしてまとめてからリセールファンド化しているが、今後はリセールファンドの回転を早めていきたい。
具体的には、プラットフォーム内で投資家さま同士がファンド持分を擬似的（＊）に売買できるようなセカンダリー市場のサービスを検討している。
＊投資家同士が直接持分を売買するのは、不特法の縛り上は現状不可能
任意組合については小口投資の投資家さまが相続税や償却の効果を得にくいことから、以前は導入したが一旦撤退したものの、今後は仕組みを見直し、より投資家さまのメリットに繋がるような形になれば、再挑戦していきたいと考えている。
また不特法上では扱えないような内容のファンドであっても、COMMOSUSを介してファンドを組成すれば投資ができる。
COMMOSUSとの協業により、例えば原則として債券にしかできないため不特法で扱えない農地に関するファンドや、信託受益権に関するファンドも扱える。今後もこういった動きは継続していく。
予定しているファンド
Q（SALLOW）：今後予定しているファンドについて、何か情報をいただくことはできますか？
A（武藤CEO）：TRIAD社からの持ち込み案件はコンスタントにあるが、契約が確定していないのでまだ出せないものが多い。
既存のファンドと合流する可能性のある物件はいくつか走っている。例えば外苑前ファンドや上野ファンドなど。
また中長期保有型についても話は来ているので、こちらもなるべく早くファンド化できるよう努めていく。
投資家に一言
Q（SALLOW）：COZUCHIで投資している投資家に、一言お願いします。
A（武藤CEO）：不動産に限らず通常は、資金調達は可能な限り安いコストでやるのが大前提。
しかしCOZUCHIは投資家さまがあって初めて成立するサービスなので、可能な限り投資家さまへのリターンを重視することにしている。実際に不特法型のサービスを見回しても、こういう考え方のプレイヤーはそこまで多くないのではないかと考える。
COZUCHIで取り扱う案件はユニークなものが多く、そのために安く買えリターンを得られるという仕組みが基本。そのため当初予定よるも利回りが増えるアップサイド配当の可能性が高く、半分くらいのファンドでアップサイドが実現している。
逆に言えば、事情があり交渉相手がいるからこそ安く買える。交渉相手がいるということは交渉経過や結果に不確実性が存在する。このことについては理解して投資をしてもらいたいと思う。
ただし元々の買値が安いので、ファンドが延長するなど時間軸が変更することはあっても元本毀損は可能な限り起きないような仕組みとなっている。
まとめと所感
今回は機会をいただき、人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスである「COZUCHI」の武藤代表にインタビューさせていただきました。
私自身がCOZUCHI前身のWARASHIBEの頃から投資していたこともあり、ここ最近のサービスの躍進を喜ばしく思う一方でなかなか投資できず指をくわえて見ることも多く、ファンド供給が追いついていない現状をどのように考えているのかは特に聞きたかったところです。
個人的にはCOZUCHIはもう十分な人気があるので、今後は不動産本来の投資に立ち返った中長期的運用型の割合を増やしていってもらいたいと思います。もちろんたまにはお祭りファンドに参加するのもアリですが、それはあくまでも投資のスパイスとして。
また武藤代表のおっしゃった「安く買えるのは事情と交渉相手がいるから。交渉があるところには不確実性が生まれる」という言葉は、COZUCHIのみならず不動産投資型クラウドファンディングに投資する全員が心に留めておくべき内容でしょう。
