老舗の不動産投資型クラウドファンディング、「CREAL（クリアル）」の話題です。
不特法3号・4号に基づくSPCファンドの2回目、大型ファンドが登場しました。ファンドの内容から考えられる、今後のCREALの変化とともに紹介します。
＜目次＞
CREALのキャンペーン
CREALでは、新規登録や初回投資でAmazonギフトがもれなくもらえるキャンペーンを実施しています。
期限は未定ですが、予告なく終了する場合が予想されますので興味ある方はお急ぎください。投資家登録のみで2,000円がもらえる太っ腹な内容です！
条件 CREALに新規投資家登録、もしくは新規登録後に50万円以上の初回投資を行う
（会員登録から60日以内の投資家登録や初回投資が必要）
確認方法 対象者には会員登録後、「キャンペーン対象のお知らせ」というメールが送られます
プレゼント内容 下記の通り、②～⑤はいずれか一つの適用
プレゼント配布時期 対象条件を満たした月の翌月最終営業日にAmazonギフトカードを送付
（条件とAmazonギフトの額）
大型ファンド登場
CREALにおける商品特性の変更後、2つめのファンドが予告されています。
・五反田オフィス
募集期間：2025/8/29 20:00～2025/9/16 20:00（先着式・前入金）
予定年利：6.5%＋アップサイド可能性あり
運用期間：36ヶ月
募集金額：18億9,000万円
保全など：SPCによる倒産隔離、借入有り（LTV 48.4%）
「五反田オフィス」の対象物件は、JR「五反田」駅まで徒歩約6分など3駅4路線が利用可能なセットアップオフィス（オフィスの什器もセットで貸し出すことで、すぐに入居が可能なオフィス）です。
物件は地下1階・地上10階のオフィス10区画で構成されており、大規模なリニューアル工事が2025年6月に完了とのこと。2025年8月25日時点での稼働率は69.67%（おそらく10区画中7区画と思われる）ですが、その後9区画までテナントが入ることになったと説明があります。
複数のオフィス仲介サイトを確認したところ、2階のみが空きテナントになっているようで「10区画中9区画まで契約済」という情報は間違っていないと推測されます。
予定年利6.5%の内訳はインカム（賃料）が3.4%、キャピタル（売却益）が3.1%。キャピタル部分についてはあくまでも見込みである一方、インカム部分はマスターリースが締結されていることから一定の安定性はあると判断します。
ファンドの特徴と投資判断
本ファンドの特徴の一つは、SPC（特別目的会社）を介することによる倒産隔離。
事業会社であるクリアル社からファンドを隔離することにより、クリアル社の倒産リスクを回避することができます（一応SPCにも倒産リスクは皆無ではありませんが、クリアル社本体に比べれば倒産リスクは低いと言えるでしょう）。
また金融機関からの融資を組み入れたレバレッジ投資となっており、投資家の予定利率を向上させることができます。一方で万が一の場合は金融機関への弁済が投資家の出資金より優先されることになりますが、レバレッジ自体は不動産投資をする際の常道です。
CREALはSPCを立てレバレッジを組んだ大型ファンドに舵を切ったように感じます。これは以前CREALが不特法3号・4号の許可を取得したときの記事でも書きましたが、CREALの狙いは自社のB/Sの健全化であり、またファンドをCREALの倒産リスクから切り離すことで機関投資家や法人投資家の参入を促すことだと思われます。
ある意味個人投資家にとっては遠い存在になってしまったとも言えますが、機関投資家や法人投資家の目利きや万が一の時の対応は個人よりよほど厳しいのが一般的であり、彼らに選ばれるような魅力的なファンドに個人も小口投資できる機会を得たと考えれば、悪いことではないのかもしれません。
（参考記事）
www.sallowsl.com
運用期間は36ヶ月と長いですが、不動産投資ということを考えれば許容範囲内でしょう。
前回のファンドが約6.4億円の規模なのに瞬間蒸発で投資できなかったので、今度こそ。某サービスでまさかの落選を喫した100万円を投入する予定です。
