新しい不動産投資の形として最近登場しているのが「不動産ST（セキュリティ・トークン）」。
今回は新しい不動産STのサービスを紹介します。これまでになかった日本初の仕組みも予定されています！
＊バナー画像提供：デジタル証券株式会社
＜目次＞
不動産ST「renga」
今回紹介するのは、不動産ST（セキュリティ・トークン）サービスの「renga（レンガ）」。
rengaを運営する会社は「日本デジタル証券株式会社」、代表者は「山本 浩平」氏。
山本氏は司法試験合格後金融庁に入庁し、退職後2020年11月にデジタル証券社を創業。同社は2025年5月に第一種／第二種金融商品取引業・投資運用業登録を行い、「renga」のサービスをローンチしました。
同社は、常陽銀行CVC・丸紅・オリックス銀行・オリエントコーポレーション・サンケイビル・名古屋銀行CVCから合計8億円の資金調達（プレシリーズA及びシリーズA）を受けています。
会社名及び代表者名をインターネット上で検索したところ、ネガティブな情報は特にありませんでした。
サービスの特徴
以下、renga（レンガ）のサービス特徴について紹介します。
不動産STはブロックチェーン技術を活用することにより、不動産を小口化して個人投資家にも投資しやすくしたもの。同様の小口不動産投資サービスは以前からありましたが、以下の点で異なります。
・インターネット経由で申し込むことによる簡便化
・証券税制（分離課税）で投資が可能（＊）
＊ただし2025年時点でrengaの税制は雑所得であり、2026年に予定されているブロックチェーン法改正に伴い、分離課税に移行する予定。
さらにrengaでは、以下のような特徴があります。
一つはrengaが扱う対象不動産が、資産運用のプロが投資している安定的な収益を生む物件だということ。
rengaは実際に2022年から第一生命や住友生命など機関投資家向けに、不動産を裏付けとするデジタル証券の発行と管理を行ってきました。この機関投資家向けファンドは、rengaの公式サイトにおいてrenga Proとして公開されています。
2025年から各種金融ライセンスを取得することで、これら機関投資家向けの「レンガのように頑丈な」ファンドが個人にも開かれたというわけです。
もう一つは、製販一体の独自モデルによるコストの徹底削減。
デジタル証券のファンド組成、販売、この後説明する投資家間売買まで全ての手続きをワンストップで行う独自モデルを実現することにより、中間コストを削減。
結果として投資家のリターンに還元し利益に繋げるというビジネスモデルとなっています。
日本初の相対取引（特許取得済）
もう一つの大きな特徴として、デジタル証券サービスのrengaでは、マーケットプレイス上での投資家間売買（相対取引）が可能です。
これまでの不動産STでは原則として運用期間中の売却は想定されていない、あるいは販売者に戻すプライマリ取引のみだったところ、rengaでは運用期間中でも一定の条件下で投資家間における売買が可能となっています。
専門的な話はそこまで詳しくありませんが、不動産STOでは多くのケースで受益証券発行信託スキームを利用するところ、rengaの不動産STOはGK-TKスキームを利用してトークン化が行われています。この理由は主に二つあり、受益証券発行信託スキームは複雑でコストがかかること、そして証券の発行体である不動産会社はGK-TKに慣れていることです。
ただしGK-TKスキームをSTOに組み込む場合、従来は債権譲渡における第三者対抗要件を備えることが難しい（アナログな手続きが必要となるため）ことが課題となっていました。
それがここ数年の法改正により、債権譲渡における通知等が一定条件を満たしたシステムで行われた場合、このシステムによる通知が従来の証書による通知と同様の効力を持つという特例が創設されたため、GK-TKスキームでも第三者対抗要件を備えることが容易となり、rengaが国内初の不動産STO相対取引サービスを提供するに至ったということのようです。
（参考：https://www.tis.co.jp/news/2025/tis_news/20250602_1.html）
まとめ
今回の記事では、新しい不動産ST（セキュリティ・トークン）サービスの「renga（レンガ）」を紹介しました。
小口の不動産投資を証券税制で行える（＊）という不動産STOならではの特徴の他、実際に機関投資家が投資対象としているものと同様の不動産に投資できること、またファンド組成から投資家間売買までを単独プラットフォームで完結できるため、外部コストや中間コストを省き投資家へのリターンに繋げるというrengaならではの特徴を持ちます。
＊ただし2025年時点でrengaの税制は雑所得であり、2026年に予定されているブロックチェーン法改正に伴い、分離課税に移行する予定。
そしてrenga最大の特徴は、日本初の不動産STの相対取引を実現したこと。
これは運用期間に関わらず一定条件下で現金化できることから、不動産STの換金性を大幅に引き上げ手元資金での投資を容易にします。
さらにこのスキームは特許取得済のため、当面はrenga以外の不動産STサービスには実装されないでしょう。実際にどのような形で相対取引が行われるのか、効果のほどはどのくらいなのかはサービス開始後にならないと分かりませんが、画期的な仕組みであることは間違いありません。
手元にある情報によるとrengaで予定されているファンドは募集規模15～20億円程度、想定利回りはインカム部分のみで3～6%、運用期間は4～5年（ただし相対取引可能）とのこと。また裏付けとなる資産は不動産だけではなく、将来的には船舶や航空機も予定されているとのこと。
新しい投資大好きな私としては日本初の相対取引可能な不動産ST、しかも今後は船舶や航空機も対象になる可能性があるということで、大変楽しみです。
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