老舗の不動産投資型クラウドファンディング、「CREAL（クリアル）」の話題です。
不特法3号・4号に基づくSPCファンドに舵を切ってから、CREALではファンドの大型化と長期間化が進んでいます。CREALはクラウドファンディングですが、最近は機関投資家向けサービスの色が強くなっている印象があります（悪い意味ではありません）。
＜目次＞
CREALのキャンペーン
CREALでは、新規登録や初回投資でAmazonギフトがもれなくもらえるキャンペーンを実施しています。
期限は未定ですが、予告なく終了する場合が予想されますので興味ある方はお急ぎください。投資家登録のみで2,000円がもらえる太っ腹な内容です！
条件 CREALに新規投資家登録、もしくは新規登録後に50万円以上の初回投資を行う
（会員登録から60日以内の投資家登録や初回投資が必要）
確認方法 対象者には会員登録後、「キャンペーン対象のお知らせ」というメールが送られます
プレゼント内容 下記の通り、②～⑤はいずれか一つの適用
プレゼント配布時期 対象条件を満たした月の翌月最終営業日にAmazonギフトカードを送付
（条件とAmazonギフトの額）
ホテルファンドが登場
CREALにおいて、ホテルを対象としたファンドが募集されます。
・赤坂ホテル
募集期間：2025/10/16 20:00～2025/10/30 20:00（先着式・前入金）
予定年利：6%＋アップサイド可能性あり
運用期間：36ヶ月
募集金額：18億2,300万円
保全など：SPCによる倒産隔離、借入有り（LTV 46.4%）
「赤坂ホテル」の対象物件は、東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩約4分の位置にある「センチュリオンホテルヴィンテージ赤坂」です。
検索しても名前が出てこないと思ったのですが、どうやら斜め向かいにある「センチュリオンホテル グランド赤坂」の別館扱いになっている様子。
（ストリートビュー）
本ファンドはこのホテル1棟を対象にするもので、賃料収入は固定ではなく変動賃料のためホテル運営状況によっては想定を下回ることもあり得ます。
ただ第三者機関を利用しての市場調査を行っていること、また現況における収益予測はコンサバに見ていることから、実際にはそこまで大きなリスクはないと判断していいと思います。
予定年利6.5%の内訳はインカム（賃料）が3.4%、キャピタル（売却益）が2.6%。キャピタル部分についてはあくまでも見込みです。
赤坂のセンチュリオンではないのですが、私はこれまでセンチュリオンホテルに数カ所宿泊したことがありどこも好印象だったので、本案件への投資は前向きに検討中です。投資するとしたら100万円です。
ファンドの特徴と投資判断
本ファンドの特徴の一つは、SPC（特別目的会社）を介することによる倒産隔離。
事業会社であるクリアル社からファンドを隔離することにより、クリアル社の倒産リスクを回避することができます（一応SPCにも倒産リスクは皆無ではありませんが、クリアル社本体に比べれば倒産リスクは低いと言えるでしょう）。
また金融機関からの融資を組み入れたレバレッジ投資となっており、投資家の予定利率を向上させることができます。一方で万が一の場合は金融機関への弁済が投資家の出資金より優先されることになりますが、レバレッジ自体は不動産投資をする際によく使われる手段です。
また優先劣後構造がないため、売却益が想定を超えた場合その上振れ分は大部分が（＊）投資家へ分配されます。
＊CREAL社へのインセンティブ20%を除く
その一方で運用が想定通りに進まない場合、利益が減少したり元本が毀損したりする可能性がありますが、そのあたりは十分保守的な見込みを立てていると思われます。
（参考記事）
www.sallowsl.com
