2025年11月、自主規制ルール検討会の第2回への参加などを目的に東京へ行ってきました。
今回は検討会の所感になります。なお黒ウサギ注意。会食とか散歩とか明るい内容の前編はこちらです。
＜目次＞
自主ルール検討会 第2回
前回東京へ訪問したのは2025年9月。
不動産クラウドファンディング協会、及び不動産特定共同事業者協議会が共催する自主規制ルール検討会の第1回の主たるテーマは「利回りの算定根拠の表示及び用語の統一」でした。その際の記事は以下となります。
そこから1ヶ月と少し、第2回のテーマは「事業計画・資金計画に関する表示」。事業計画、開発、利害関係取引、マスターリースなどについての意見が交わされました。
（協会公式サイトより転載）
所感（投資家保護）
検討会で実際にどのような内容が話し合われたかについては、私から言うことはできないので不動産クラウドファンディング協会の公式発表をお待ちください。
以下は私からの所感となります。初っぱなから黒ウサギ出ます。
まず最初に、投資家保護について。
今回の自主ルール検討会が発足した理由は色々あるのでしょうが、その一つは現在も問題が継続中の「みんなで大家さん」問題でしょう。このような問題を再発させないために、監督官庁が協会に対し自主規制ルールの制定を求めてきたというのは容易に推測できます。
ただ個人的に言わせてもらえば、協会などの組織が投資家を今以上に保護する必要はどこにもありません。事業者が独自で行うの投資家保護だけで十分でしょう。
投資は全て自己責任です。自分が儲けたくて始めた物語なのですから、損失を出すのも自分のせいでしかありません。それが例えお行儀の悪い事業者に引っかかったのだとしても、詐欺と思われる行為の被害者になったのだとしても、自己責任が免責されることはありません。雨が降っても自分のせいです。
投資家を保護しようとして協会や監督官庁が必要以上に関与することは、パターナリズムを招きます。結果として過剰な保護は投資家を甘やかし、詐欺や騙しを助長することにも繋がります。それは業界全体の発展を妨げることになりかねません。
残念ながら、詐欺や騙しをけしからんと言ったところで無くなることはありません。投資家を保護するよりも投資家がより賢くなること、自衛できるようにすることを優先するべきでしょう。
ぶっちゃけ言えば、分散も調査もせず大金突っ込む投資家を救う必要は無いんですよ。
所感（情報開示）
お金が絡むところには、行儀の悪い人や組織も集まるのが世の道理です。
だからこそ重要なのは情報の非対称性や事業者間の情報開示格差を埋めていくことだと考えます。
不動産投資型クラウドファンディングで開示すべき情報については、不動産特定共同事業法の第24条及び主務省令により定められています。それ以上の情報を開示しろという主張には法的根拠がなく、各事業者に強制することはできません。
ただ正直に言って、契約成立前書面を端から端まで読む個人投資家は私を含めいません。ですから重要なのはファンドの紹介ページにおいてどれだけ分かりやすい説明を行うかという点であり、自主規制ルールではこの点を重視してルールの制定や各事業者の評価を行ってもらいたいと考えます。
（これはあくまでも私の考えです）
あとこれは小声で言いますが、不動産クラウドファンディング協会はもうちょっと後ろ盾を持っておいた方がいいと思います。
例えば融資型クラウドファンディング事業者が加盟する第二種金融商品取引業協会は、実質的には金融庁の外郭団体のような性質を持ち、協会の決定は金融庁の決定に近いところがありますが、一方で不動産の協会にはそれだけの権力がありません。協会の言動や判断に権力を持たせるため、国土交通省にはもう少し動いてもらいたいと期待する所存。
ルールには鳴子と鞭が必要。私の元上司の言葉です。
所感（まとめ）
とまあ色々勝手に書き散らかしてきましたが、まとめとしては簡単な話。
事業者がどうの、協会がどうの、監督官庁がどうのと他責にするのではなく、投資家自身がもっと勉強し賢くなり自衛する術を身に付ければ万事解決。それを怠った投資家は勝手に消えていくでしょうし、救う必要はどこにもありません。
私はクラウドファンディング投資の前には個別株や投資信託にFXなど、信用取引を除く投資を一通りやってきました（インデックスはその頃まだ主流ではありませんでした）。その経験から言えば、クラウドファンディング投資は比較的イージーな商品です。
クラウドファンディング投資の重要な点はたった二つ。
「徹底的に分散しろ」「見えてる地雷だけは踏むな」。
これを守ればほぼ誰でも利益を出すことができます。クラファンでFIREしてる私が言うのですから、一定の説得力はあるでしょう。
最後に。今回のことで主語を必要以上に広げ、みんなで大家さんが怪しいからクラファンが全部怪しいという人がいます。
となると、オルツが詐欺だから個別株が全部詐欺ということになりますがそのへんどうなんでしょう。ついでに言えば保険も年金もインデックス投資も、濃淡あれどポンジスキームということになりますがそういった主張はあまり聞こえてきませんね（すっとぼけ）。
