三井物産グループの運営する不動産に、証券税制で小口投資ができる「ALTERNA（オルタナ）」の話題です。
来年1月も抽選を受け付けている案件ですが・・・これ、勝ち確案件ですよね？
＜目次＞
名古屋駅のハイグレードオフィス
ALTERNA（オルタナ）では現在、千代田区にある大規模レジデンスを対象としたファンドが募集中です。
・三井物産グループのデジタル証券～千代田区・レジデンス～
募集期間：～1/20 13:00
想定利回り：年3～3.2%
（税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値）
予定運用期間：約5年
発行口数：最大200,000口（1口1万円、10口から）
借入予定金額のLTV：64.8%（2025年11月30日を価格時点とする鑑定評価額 125億円を基準）
本ファンドはビジネス・経済の中心地である丸の内・大手町が生活圏となる、東神田にある「東神田テラスレジデンス」が対象。
鉄筋コンクリート造13階建、2018年7月竣工のレジデンスです。
総戸数は132戸（1R×10戸、1K×64戸、1LDK×30戸、2LDK×24戸、3LDK×4戸）で、2025年12月時点での稼働率は約96%と高いレベルを維持。また周辺の物件と比較して相対的に賃料が安いため、 賃料引き上げによる分配金の増加が期待できるとのことです。
鑑定評価付きの不動産鑑定額は125億円。銀行借入によるLTVは64.8%で、残り44億円を機関投資家と個人投資家で出資します。個人投資家の出資分は最大20億円です。
スケジュール
「三井物産グループのデジタル証券～千代田区・レジデンス～」の応募期限は2026/1/20の13時まで。現在、すでに抽選枠での受付となっています。
1/21 12時までに応募した金額の入金が完了していれば、抽選に参加できます。仮申込して入金しなかった場合のペナルティは一切ありません（単純に落選するだけ）なので、気軽に申し込みできると思います。
私は申込開始の当日、運良く早起きできましたので先着枠に滑り込みセーフ。100万円をすでに振り込みました。
勝ち確案件の理由
投資の世界に絶対儲かるとか絶対＊＊というのは禁句ですが、少なくとも本案件は「買った瞬間に含み益」という意味において勝ち確案件と言えます。
理由は、ファンドの「詳細」タブに書いてある基準価額。
1口10,000円で発行価額は9,560円。手数料は4.4%ですがこれは大きな問題ではありません。株もそうですが、重要なのは発行価額（額面）ではなく基準価額（今の価値）です。
その基準価額は申込口数により変動がありますが、10,581円～10,622円。つまり購入した時点で約6%の含み益を持っているファンドということになります。
本ファンドへの投資が確定し、応募フォームからエントリーすると抽選110名に下記の特典が当たります。
今からの申込だと抽選になりますが、新年一発目の運試しにどうでしょうか？
【5組10名】フォーシーズンズホテル東京大手町 est／エスト ディナーペアお食事券
【100名】全国百貨店共通商品券5,000円分
