不動産投資型「ヤマワケエステート」では2/20に下された行政処分が明け、新ファンドが募集されています。
今回は以前のおさらいと、ヤマワケエステートに関する所感について。
＜目次＞
以前のおさらい
ヤマワケエステートは2026/2/20、大阪府よりから行政処分を下されました。
処分内容は「不動産特定共同事業にかかる業務の一部（新規契約など）の60日停止」で、処分期間は2026/4/24まで。
主な処分の理由は、銀行口座の開設数が上限になった対応を怠り、ファンドの分別管理が不十分のまま新規ファンドを組成したこと。また一部ファンドについて流用があったことの二つです。
実はヤマワケエステートについては、2025年初め頃から大阪府から指導を受けてるらしいという情報を手に入れていたため、自分では投資に後ろ向きでしたしブログでの紹介も控えていました。
ヤマワケエステート側の説明によれば、今回の問題は旧経営陣の不正によるものであり、現体制でその是正と責任追及を行っているとのこと。
ヤマワケエステートの運営主体であるWeCapital社の前代表、親会社であるREVOLUTION社の前代表が退任した後損害賠償訴訟を提起されていること等、状況証拠を考えるとこの説明が全部ではないにせよ、概ね正しいだろうと推測できます。
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処分明けの所感
今回のヤマワケエステートの行政処分は60日という長期、かつ新規契約や新規ファンド組成が行えないため、資金の流動性が枯渇している状況でした。
私の知る限りですがこうした状況下において、処分前から正常運用されていたファンドの配当・償還は止まらず全体が破綻しなかったことは、単純なポンジ・スキームではなかったこと、実物の不動産があり事業の実態があったことを示します。
またヤマワケエステートを運営するWeCapital社では、2025年に親会社からメンバーを迎え入れて経営体制を刷新、危機対策室の室長として前警察庁長官を顧問に迎えるなど、相当コンプライアンス周辺を強化していることが窺えます。
（2025/10/25付 当社のガバナンス強化と審査体制の再構築について）
yamawake-estate.jp
これまでの経緯、WeCapital社（＋REVOLUTION社）の経営体制の改善に加え「次のミスは許されない」ことを考えると、刷新されたガバナンス体制が信用できるという前提であれば、現在が投資の好機と言えるかもしれません。
実際に処分明けに登場したリセール以外初のファンド「東京都新宿区四谷 レジデンスファンドIII」は、募集枠の2倍を超える1.8億円あまりの資金を集めています。
残るリスクと今後について
一方で依然として残るリスクのうち大きなものは、何と言っても親会社のREVOLUTION社。
2025年3月に「一度も実行しないまま株主優待制度を廃した「幻の12万円優待騒動」を起こした結果、一時は600円を超えていた株価は急落し100円以下、今は40円そこそこ。
さらに株主代表訴訟リスク、買収に伴う巨額の「のれん」の減損リスクも抱えており、親会社の経営が傾けば、ヤマワケエステートを運営するWeCapital社を含むグループ全体が連鎖して不安定な状態になることは容易に推測できます。
またヤマワケエステートはファンド対象物件の一部をエムトラスト社から供給されていましたが、現在エムトラスト社は自前のクラウドファンディングサービス「TORCHES（トーチーズ）」を立ち上げています。この状態でヤマワケエステートに物件を供給するかどうかは甚だ疑問です。
以上をまとめると、処分明けのヤマワケエステートで組成されたファンドそのものは比較的安全、少なくとも遅延が頻発していた頃とはベツモノと考えるべきであり、投資の選択肢にはなり得ると考えます。
ただし分散投資をするのはもちろん、ファンドの出口が明確であり運用期間が短め、さらに不動産を供給する会社の身元がはっきりしているところに限るべきでしょう。
またヤマワケエステートに投資するのであれば、ファンド単位やサービス単位ではなく、その運営会社のWeCapital社、親会社のREVOLUTION社の経営リスクや取り巻くニュースにも気を配ることが必要です。
私はもう少し開示情報の透明性や個別ファンドの条件を確認しつつ、親会社のIRを見ながら投資再開の検討を行いたいと思います。判断を急ぐ必要はどこにもありません。
