三井物産グループが運営する不動産投資商品、「ALTERNA（オルタナ）」の紹介です。
最新の不動産投資とも呼べるこの商品を、クラウドファンディングをメインとする当ブログなりの切り口で紹介します。
＜目次＞
ALTERNA（オルタナ）とは？
（画像出典元：https://alterna-z.com/）
＊「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なお、ALTERNA（オルタナ）が提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
ALTERNA（オルタナ）は安定的に稼働している不動産を対象として、一口10万円から投資ができるサービス（三井物産グループが運営）です。
手続きは全てオンラインで完結するため、不動産投資にありがちな煩雑な手続きは不要。
株や投資信託（ETF）などとは異なり、値動きが比較的穏やかな不動産に対して中長期的な安定運用をしたい、しかし実際の不動産を持つには大口すぎる・・・という個人投資家のニーズを汲み取った投資商品と言えます。
今回の記事では、このALTERNA（オルタナ）について紹介するとともに、当ブログを見ていただいている多くの方がご存じのクラウドファンディングとの相違点について説明します。
ファンドの仕組み
（画像出典元：https://alterna-z.com/merchandise/）
オルタナにおけるファンドとは、事業体一つ一つの呼び名です。
この事業体は、投資対象となる不動産を保有する企業から倒産隔離するために設立したSPC（特別目的会社）のこと。つまり対象となる不動産が異なればそれぞれSPCも異なり、このSPCがそれぞれファンドと呼ばれます。
（対象不動産が違うのに事業体が同じだった場合、一つの事業体の破綻が他に及ぶため倒産隔離になりません。なので事業体も分けているということです）
記事作成時点の2023年11月初めにおいて、オルタナには3つのファンドが存在し、それぞれ日本橋・人形町、京都三条、熱海の不動産を対象としています。
収益の仕組み
オルタナにおける収益は、運用中のインカムゲインと運用終了時のキャピタルゲインに分けられます。
（画像出典元：https://alterna-z.com/merchandise/）
運用中のインカムゲインは原則として年2回、テナントからの賃料収入から不動産にかかる様々な費用を除いたものが支払われます。これが、オルタナのサービスにおいて各ファンドに表示されている「想定利回り（＊）」です。
＊「想定」ですので、状況により額は変動します。
（画像出典元：https://alterna-z.com/merchandise/）
一方で運用終了時には運用資産が売却され、結果として売却益が生じれば分配金が加算、売却損が発生した場合は出資金元本から差し引かれます。
運用終了時の利益額については、売却しないと分からないためファンド情報には掲載されていません。ただし、ファンドの「基準価額」を見れば現状おおよその金額は分かります。
手数料と税制
ALTERNA（オルタナ）では、購入時に一定（4%程度）の手数料が引かれます。
これは発行市場（プライマリ市場）における手数料であり、一般的な株や投信等の流通市場（セカンダリ市場）とは手数料の考え方そのものが異なるため、比較するようなものではないことに注意が必要です。
（画像出典元：https://alterna-z.com/column/post-564/）
例えば上の例では、投資家が100の資金でファンドに投資を行った場合、手数料が引かれ発行価額（額面）96の不動産デジタル証券に変換されます。ただし現在の基準価額が101なので、投資額や発行価額を上回る額面になっています。
つまりこのまま償還されれば、このファンドに投資している人は想定利回りに加えて1%のアップサイド配当を受けられることになります。
ALTERNA（オルタナ）のもう一つ大きな特徴は、税制。
オルタナは不動産をデジタル証券化したものであり、新しい投資手法にも関わらず利益に対する税制は株などと同じ申告分離課税が適用されます。
そのため総合課税に比べて、課税所得によっては有利な税制となることに加え、確定申告を行うことで上場株式等の譲渡損失と損益通算できるという特徴があります。
REITより中長期投資に向き、より不動産投資に近い投資商品といったイメージを持ちました。
所感、クラウドファンディングとの比較
以上、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する小口不動産投資「ALTERNA（オルタナ）」の紹介でした。
当ブログの読者層はクラウドファンディング投資を行っている割合が多いと思うので、以降はクラウドファンディングとの比較や所感になります。
クラウドファンディング的に言えば、オルタナは対象不動産が堅く、倒産隔離が付いている、任意組合型の不動産投資型クラウドファンディングです。
優先劣後方式はありませんが、対象不動産からのインカムを定期的（オルタナの場合は原則年2回）得ることができ、さらに売却時にはキャピタルゲインを得られる期待もあります。
また不動産投資型クラファンでは税制が総合課税になるところ、オルタナは申告分離課税が適用されることも大きな特徴です。
こう考えていくと、ALTERNA（オルタナ）がある人に向くかどうかは、その人が他に行っている投資商品によるところが大きいと思われます。
株や投資信託などの投資を行っている場合、特に積立一辺倒ではなくトレードを行っている場合には損失がでてしまうことも十分考えられます。そういった場合に比較的堅調なインカムが期待でき、さらに上場株式等の譲渡損失と損益通算できるオルタナをポートフォリオの中に組み込むと有利に働く傾向が強いでしょう。
「株などと同じ申告分離課税が適用される小口不動産投資」というのが、オルタナを一口で表す言葉と言えそうです。
