今回は「軍用地」に関するまとめの記事になります。
正直なところ、私もつい最近まで軍用地投資については良く分かっていませんでした。それほど軍用地とは、沖縄県外にはあまりなじみのない投資商品なのだと思います。
しかし実際に調べてみると、その利点が色々と分かってきました。
＜目次＞
軍用地とは？
軍用地というのは、米軍基地及び自衛隊施設として使用されている場所のこと。
軍用地は国が個人所有の土地を借りた上で、米軍基地や自衛隊基地として使用（提供）しています。
土地を借りているということはもちろん借地料が発生しており、借地料は年々値上がりを続けています。もちろん総額も右肩上がりで、2019年には借地料の合計は1,000億円を突破しているとか。
私が軍用地投資のことを始めて知ったのは、あるニュースでのことでした。
沖縄防衛局の中の人が「本当は教えたくない 軍用地投資入門」という投資本を無断で出版した、というニュースです。
防衛省はこの職員の処分と書籍の回収を行っているようですが、下記の通り未だに売られているところを見ると、回収は失敗に終わったようです。
（回収指示は「確かにお得な投資です」とお墨付きを与えるようなもので、火に油でしかなかったというわけです）
お金持ちはこっそり始めている 本当は教えたくない! 「軍用地投資」入門
- 作者:里中 一人
- 発売日: 2018/04/22
- メディア: 単行本
借地料と倍率
軍用地の借地料は、国と軍用地の地主の間で毎年交渉が行われます。
これまでのところ、軍用地の借地料が値下がりしたということはなく、借地料はほぼ確実に値上がりしているそうです。
また、軍用地の価格は「年間借地料×倍率」という計算式で決定されます。
倍率は軍用地の場所によって決まっており、簡単に言うと「その場所の投資物件としての安定性」を示すものだと私は理解しています（倍率が高い＝安定性が良い）。
軍用地は後にも説明するようにかなり低リスクの投資ですが、唯一の問題は「その土地が返還された時には賃借料が入らなくなる」というリスクがあることです。
従って、変換が予定されている地域では倍率が低く（＝借地料の割に価格が安く）、変換見込みの少ないような地域では倍率が高くなるわけです。
なお非常にざっくり計算しますと、「100÷倍率」がその軍用地から得られる利率になります。
軍用地投資の強みと問題点
軍用地投資は不動産を所有して地代を得る投資ですが、通常の不動産投資とは異なるところがあります。
その最大の特徴は、借地人が国であるということ。
これは民間や個人が借地人であるマンション投資などと比べて地代収入が確実視されるということを意味し、家賃滞納のリスクもまずありません。
結果として金融機関からの融資が受けやすく、実際に沖縄の銀行においては、軍用地投資専用のローン商品もあるそうです。
また、軍用地投資は長期的に安定した収入が得られることから、換価性（現金への換えやすさ）も抜群。
さらに言えば、当然ですが軍用地ということから土地の保全性は最強クラスであり、さらに軍用地の価格は年々上昇傾向にあることから、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも期待できます。
さらには借地権が付いていることやその特殊性から相続財産の評価額や固定資産税も低く抑えることができ、節税や相続にも有利と、いいことずくめの投資というわけです。
ただ、軍用地投資にも問題がないわけではありません。投資している土地が返還されてしまうリスクがまず一つ。
また、メリットが広く知れ渡ったために投資家がこぞって参加するために利回りは低下を続け、現状では年2%あれば良い方という状況であることも無視できません。
例えば下記のページを見てください。軍用地の倍率はほぼ全て50倍を超えています。50倍≒年利2%で、それ以上の倍率の場合、年利は2%を割ることになります。
軍用地×クラウドファンデイング
私は残念ながら軍用地については知るのが遅かったため、今からでは有利な投資商品を選ぶことができるかどうか、憶測ありません。
そもそも不動産の知識もあまりないですし、沖縄には地縁もないので難しいと考えています。
そこで注目しているのは、間接的に軍用地投資が可能で、かつ少額から投資できる商品。
つまり、軍用地を担保とした融資型クラウドファンディングです。
上記の通り、軍用地は投資物件として有利な特徴（保全性が高い、借地料の取りっぱぐれがない、値上がりを続けている等）を持ちます。
その特徴は直接所有した場合のみならず、担保となった場合でも変わりません。
さらに軍用地を担保にするクラウドファンディングは小口投資が可能で、直接軍用地を所有するよりも利率が高いこともある、という特徴を持ちます
（その代わり、クラウドファンディングは運用期間が1年程度と短いため、長期安定のインカム投資にはなりません）
軍用地担保のクラウドファンディングは、沖縄事業者のポケットファンディングで取り扱いがあります。
経済好調の沖縄に資金の一部を投資するのは分散という観点からも有利で、私も実際にそう考えているからこそ、約300万円の投資を行っています。
ポケットファンディングでの軍用地案件は常に募集されているわけではなく、投資したい時に投資するためにはまず会員登録が必要になります。
会員登録を検討される方は、下記リンクを利用いただければ幸いです。
