融資型クラウドファンディング、「LENDEX（レンデックス）」の話題です。
本日登場する土地担保付き案件について、少し分析してみました。
ケースバイケースですが、色々な案件に応用できると思いますので、参考にして下さい。
＜目次＞
案件の概略
今回の案件は、以下のような条件です。本日（12/17）の午後8時に募集開始となります。
・不動産担保付きローンファンド 245号
募集開始：12/17 20:00～
予定利率：7.5%
運用期間：6ヶ月
募集総額：1,200万円
貸付先は「E-TRIP企画」、利率7.5%、借入期間6ヶ月（ただし短期になる可能性あり）、担保土地は東京都北区、LTV最大80％です。
次に、実際にこの情報からどうやって分析しているかを紹介します。
気になるところ
案件の詳細を見て真っ先に気になるところは、担保詳細・担保条件と貸付金額です。
「第二順位でLTV80%、貸付は条件1,200万円。担保は東京都北区の土地40m2」
第一順位にどれだけの貸付があるか分かりませんが、例えば1,000万円だとすると、LTV80%より土地の評価額は2,750万円と仮定できます。
東京都北区の40m2の土地に、これだけの値段が付くものかどうか、まずこれを調べるべきでしょう。
最寄り駅推定、土地価格検索
案件紹介を見ると、「京浜東北線の駅まで徒歩約3分（＊乗降客数約6万人超／日）」とあります。
これだけの情報があれば、最寄り駅の検索は難しくはありません。
乗降客数の情報が出ているサイトと付き合わせれば、この駅は「王子」駅だとあたりがつけられます。
次に王子駅近くの地価を見てみます。
地価サイトによると、王子駅近く（250m～280m、徒歩にして4～5分）の地価は120万～150万円／m2です。
もしこのくらいの金額であれば、40m2分の地価は4,800万円～6,000万円になるわけで、第二順位で1,200万円というのも決して荒唐無稽な金額ではない、という結論になるわけです。
当てずっぽうの土地推測
対象の案件は、「駅から徒歩3分、商業地域の土地」と説明されています。
王子駅近くの用途地域を見てみると、商業地域の土地はほぼ北東側に固まっている様子。
（出典：https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/r02tosikeikakuzu1.pdf
その上で徒歩3分の40m2土地となると、選択肢は限られてくるように思います。
確証があるわけではないですが、もしかして下記の土地でしょうか？
