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LENDEXの土地担保付き案件、久々に分析してみます



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融資型クラウドファンディング、「LENDEX(レンデックス)」の話題です。

本日登場する土地担保付き案件について、少し分析してみました。
ケースバイケースですが、色々な案件に応用できると思いますので、参考にして下さい。


<目次>

 
 

案件の概略


今回の案件は、以下のような条件です。本日(12/17)の午後8時に募集開始となります。


・不動産担保付きローンファンド 245号

 募集開始:12/17 20:00~
 予定利率:7.5%
 運用期間:6ヶ月
 募集総額:1,200万円
 
 LENDEX レンデックス
 

【LENDEX  公式サイト】(広告リンク)


貸付先は「E-TRIP企画」、利率7.5%、借入期間6ヶ月(ただし短期になる可能性あり)、担保土地は東京都北区、LTV最大80%です。

次に、実際にこの情報からどうやって分析しているかを紹介します。
 
 

気になるところ


 LENDEX レンデックス


案件の詳細を見て真っ先に気になるところは、担保詳細・担保条件と貸付金額です。

「第二順位でLTV80%、貸付は条件1,200万円。担保は東京都北区の土地40m2」


第一順位にどれだけの貸付があるか分かりませんが、例えば1,000万円だとすると、LTV80%より土地の評価額は2,750万円と仮定できます。

東京都北区の40m2の土地に、これだけの値段が付くものかどうか、まずこれを調べるべきでしょう。
 
 

最寄り駅推定、土地価格検索


案件紹介を見ると、京浜東北線の駅まで徒歩約3分(*乗降客数約6万人超/日)」とあります。

これだけの情報があれば、最寄り駅の検索は難しくはありません。
乗降客数の情報が出ているサイトと付き合わせれば、この駅は「王子」駅だとあたりがつけられます。


townphoto.net


次に王子駅近くの地価を見てみます。
地価サイトによると、王子駅近く(250m~280m、徒歩にして4~5分)の地価は120万~150万円/m2です。


・土地代データサイト(王子駅周辺)


もしこのくらいの金額であれば、40m2分の地価は4,800万円~6,000万円になるわけで、第二順位で1,200万円というのも決して荒唐無稽な金額ではない、という結論になるわけです。



LENDEX(広告リンク)

当てずっぽうの土地推測


対象の案件は、「駅から徒歩3分、商業地域の土地」と説明されています。

王子駅近くの用途地域を見てみると、商業地域の土地はほぼ北東側に固まっている様子。


 LENDEX レンデックス
(出典:https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/r02tosikeikakuzu1.pdf


その上で徒歩3分の40m2土地となると、選択肢は限られてくるように思います。
確証があるわけではないですが、もしかして下記の土地でしょうか?


 


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