不動産投資型クラウドファンディング「SOLS（ソルス）」の話題です。
新案件が募集開始になりましたが、人気は今一つ。推定される理由や所感を記事にしてみます。
＜目次＞
SOLS第6号案件
SOLSでは現在、第6号の案件が募集中です。
・・SOLS第6号案件：サンブリエ北品川
募集期間：～11/16 15:00（抽選式・後入金）
予定年利：4.5%
予定運用期間：24ヶ月（5ヶ月以内の期限前償還の場合、5ヶ月分の利益配当）
募集金額：1億円
保全など：優先劣後方式 劣後割合20%（借入込みの計算では5%）
前回の案件から久しぶりの登場となったSOLS第6号案件は、SOLS初めてのキャピタルゲイン型案件。
予定運用期間は24ヶ月と長いですが、対象物件はすでにSOLSを運営する不二興産により取得済みで、各種リノベーションを行った上で売却する計画です。
早期償還で運用期間が5ヶ月以内になった場合は5ヶ月分の利益が配分特約が付されており、印象ですがこの特約の発動する可能性は決して低くないと推測しています。
ただこのファンド、現時点では応募が好調とは言いがたいものがあります。
応募が低調な理由
今回応募が低調な理由は、主に二つと推定されます。
一つはキャピタル型（開発型）ファンドであるにも関わらず、想定運用期間が24ヶ月で年利4.5%と比較的長期間で並の金利だという点。
このくらいの条件であればインカム型（賃料型）ファンドでも十分に出せる範囲であり、インカム型に比べて不確実性が高いと想定されるキャピタル型ファンドとしては多少物足りなく感じます。
素の利率がもう少し高いか、あるいは売却益が想定を超えた場合のアップサイド配当があれば、また話は違ったでしょう。
もう一つはファンドの資金構造。本案件では対象不動産の鑑定価格4.95億円に対し、3.7億円の銀行融資が組み込まれています。
銀行融資を組み入れること自体は不動産投資における王道なので否定しませんが、融資を組み入れるということはレバレッジを効かせることを意味します。そうなると本案件の年利4.5%はレバレッジを効かせた状態であり、なおのこと物足りなさを感じてしまいます。
それとSOLSの場合2号案件では劣後割合が約88%、3号案件では66%と「SOLSは劣後割合が多い事業者」という印象があっただけに、今回のような銀行融資組み入れ・実質劣後割合5%というのはなおさら投資家にとってインパクトが強かったのかもしれません。
現況では私も様子見ですが、これから条件の見直しやテコ入れ策があるかどうかには注目しています。
（本来あまり個別ファンドのネガティブな面を書くのは好まないのですが、今回は次への期待ということで一つ）
新たなサービス
話題が変わりますが、SOLSではこれまで募集していた匿名組合型・任意組合型のファンドに加え、新たなサービスが登場しました。
SOLS（ソルス）で新たに登場したサービスは、「SOLS WALLET（ソルスウォレット）」。
不動産投資型クラウドファンディングを「無期限・随時解約」で行えるもので、詳細は別記事で紹介したいと思います。
