アイフルグループが運営する融資型クラウドファンディング、「AGクラウドファンディング」から新ファンドが募集。
タイトル通りちょっと訳ありですが、その分LTVが低めで規模も大きめという投資しやすそうな案件が登場しました。
＜目次＞
不動産担保ローンファンド#31
AGクラウドファンディングで予告されているのは、麻布十番の不動産を対象としたファンドです。
（当初11/14の予定でしたが、11/15に変更されました）
・不動産担保ローンファンド＃31（店舗住宅＠麻布十番）
募集開始：11/15 12:00～（先着式・後入金）
予定年利：6.0%
予定運用期間：18ヶ月
募集金額：3億円
保全など：不動産への抵当権第一順位 LTV60%
今回の貸付先は、不動産事業を営む会社。詳細な名前や決算情報は会員限定となります。
担保となる対象不動産は麻布十番にある店舗＆住宅ですが、不動産全てを担保としているわけではなくその一部のみが対象となっています。
こういった「共有持分」については単独の不動産に対して所有者が複数いるため、基本的には所有者の合意がなければ不動産全体を売却や処分することができず、換価性（現金への換えやすさ）が低いという問題があります。
また共有持分については権利関係が複雑なために銀行も融資をためらう傾向があるため、融資型クラウドファンディングを利用して資金調達をするのは「あるある」な話です。
担保内容と投資判断
先に書いた通り、担保対象の不動産は権利関係が複雑な共有持分の状態です。
なので担保価値としては低く見積もられることが多く、AGクラウドファンディングは内部的に価格調査報告書における不動産評価額の85％を上限として貸し付けるルールとしていますが、本ファンドについてはLTVが60%と低く設定されています。
これは不動産の価値が4割減少しなければ、投資家の出資金が保全される可能性が高いことを意味し、「ちょっと訳ありだからLTVを低くして安全性を高める」というオーソドックスなファンドと言えるでしょう。
＊ただし換価性の低さは前述の通りなので、万が一の場合は一棟不動産に比べて売却に長い時間がかかる可能性があります。
私の投資判断としては問題無しですが、いつものように手元資金が枯渇しているので今回は見送ります。もし資金があれば、その残高に応じて50～100万円で投資していたと思います。
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