クラウドファンディングの気になる話題について、一つの遅延が解消されたという話題と、新たな延長が起きた話題を紹介。
それぞれ私も投資していますので、所感についても書いていきます。
5/3追記 オーナーズブックからの償還が確定しましたので、内容を追記しています。
＜目次＞
オーナーズブック「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」
オーナーズブックの「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」は2021年3月に最初の延長が報告された後、2022年1月には利息の支払いがなされなかったことから遅延状態となりました。
その後一度は買い手が付いたものの売買契約は履行されないという状態にもなりましたが、最終的に2024年4月で決着することになりました。
以下、公式サイトに掲載されている情報の抜粋（2024/4/26付）です。
ロードスターファンディング株式会社（「営業者」）は、不動産保有会社AY（「本借入人」）と共に担保不動産の売却に注力してきた結果、本日、本借入人と新たな購入者との間で売買契約（「本契約」）が締結され、同日決済されました。
売買金額は本日現在投資残高707.1百万円を下回るものの、OwnersBook評価額634百万円を上回るものであり、本契約締結が妥当であると判断しました。
営業者は、売買金額全額を預かっており、第17報でご報告済の手付金及び預託金と合わせた金額から、今後の資金回収に必要と想定される費用等の一部を留保した670百万円を投資家の皆さまへ分配予定です。準備が整い次第出資金の返還として分配させていただきます。
なお、これまでの出資金の返還を除く利益配当の総額は約75.5百万円となっており、これらの利益配当及び2023年1月に行った出資金の一部返還（42.9百万円）をあわせた分配総額は、投資金額750百万円を上回る予定です。
以前は手付金を受領しながら契約が履行されなかったのですが、今回は決済されていることからまず問題はないでしょう。
最終的に投資家全体に配当される金額は、投資金額7億5,000万円に対して
・これまでの利益配当 約7,550万円
・2023年1月の出資金一部返還 約4,290万円
・最終配当 6億7,000万円
となり、合計は7億8,440万円とプラスで終わることができそうです。
本件は事が長引きましたが、私はそこまで問題視はしていませんでした（これは後出しじゃんけんではなく、これまでの記事で実際そのように書いています）。
それは希望的観測も含んでいますが、1割2割損害を出したとしてもいずれ決着するだろうし、1割2割の損害は投資している以上当然だという考えが主となっています。投資する以上損失はあって当たり前です。
（追記）オーナーズブックからの償還確定
5/2の時点で、預かり金口座への入金が行われました。
私の本件への投資額は50万円、うち一部は期限前償還があったため残り元本は￥471,400でした。
預かり金口座への入金は￥446,700だったので￥24,700の元本割れが生じていますが、これまでの配当額が税引後で約4万円ありますので、通算としてはプラスで決着しました。
利回り不動産「41号・44号ファンド」
利回り不動産の41号・44号ファンドで、ファンド運用終了予定日がを「2024年5月31日」から「2025年5月31日」に変更となりました。
このファンドは区分マンションの権利関係を整理・バリューアップを行い、売却を目指すものです。
何が起きたかの詳細については機微な部分があるのでぼかしますが、権利関係の調整が長引かざるを得ない不可抗力が発生したものの、最近代理人の仲介によりこの状況が変わったとのこと。
しかし調整が延長したことにより、当初予定の2024年5月では猶予が短すぎ売却を安定的にクローズできない懸念があるため、売却活動に十分な時間を確保することが元本欠損のリスク低減と分配金の確保につながると判断し、ファンド期間を1年間延長することになったとのことです。
今回の運用期間延長により、当初運用期間の年利7%に追加して延長期間中も年利7%分が追加されます。ただし早期に売却が実現した場合は、1年を待たず早期償還になるとのこと。
延長となった理由、延長後の追加分配金額などを考えて、現時点では特に問題のない延長だと考えます。
延長と遅延
融資型でも不動産投資型でも、クラウドファンディングで当初運用予定が伸びるとすぐに「遅延」という言葉が出てきますが、延長と遅延は分けて考えるべきものだと考えます。
当初契約に定められている延長可能性が顕在化しただけなら、それは遅延ではありません。
（契約に書いてあれば何年延ばしてもいいのか、という事については議論の余地はありますが、延長は延長です）
一方で当初契約に延長可能性が定められていたとしても、契約上に定められた利払いが行われなかったり、あるいはファンドスキームや管理上に重大な瑕疵が発見されたりした場合は、それは遅延と呼んで差し支えないものだと思います。
今回紹介した2件のうちオーナーズブックは、2021年3月時点では「延長」ですが2022年1月に利払いが行われなかったことで「遅延」になりました。
利回り不動産のファンドは、現時点では「延長」にすぎません。
延長も遅延も含め、投資している限り損失は覚悟の上。クラウドファンディング投資に限らず、投資は「卵を一つのカゴに盛らない」ことで大きな損失を防ぐものですから、個々の損失を必要以上に恐れるのは筋違いというものです。
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