ソーシャルレンディング投資記録(新)

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オーナーズブックの新案件は、色々な意味で面白そうです



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オーナーズブックから本日、新しい案件が登場します。
この案件ですが、内容を見ていくと色々な意味で面白そうな案件。
内容を紹介します。

<目次>

 
 

案件の紹介

今回の案件は、以下の通りです。

神戸市灘区マンション第1号第1回

 募集開始:1/7 18:00~
 利率:5.0%
 運用期間:25ヶ月
 募集総額:2億500万円
 担保:神戸市水道筋にあるマンション 評価額3億8,100万円
 LTV:54%

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神戸市の水道筋にあるマンションで、LTVは54%と低め。
これだけを見るとそこそこ良い案件に見えますが、追加情報も考えると色々な意味で面白そうな案件です。

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空き室率と滞納

着目ポイントは空き室率と滞納でしょう。
物件状況を見ますと、空き室率がかなり高いことが気に掛かります。

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賃貸されている部分は、オーナーズブックの説明によると店舗部分と住居部分に分かれます。

・店舗部分は70㎡台及び90㎡台の2区画 → 稼働率45%
・住居部分は30㎡台(25戸)、40㎡台(3戸)の計28戸 → 稼働率57%

ということで、店舗部分は区画が二つしかないためタイミングによっては稼働率が悪いことはあり得ますが、住居の稼働率もあまり良くありません。
さらに、現行の月額賃料は店舗部分14,000円/坪ですが、外部専門家により査定された賃料目安は11,200円/坪。つまり相場より割高設定になっているわけで、現在稼働している店舗部分の賃料もこれから落ちる可能性があります。

さらに1階の1戸は家賃を滞納中とのことで、その期間が2年8ヶ月。
半年過ぎる前に法的対応を取っていないのか、取ってこれなのかは分かりませんが、何か事情があるのかと勘ぐってしまうのも仕方がない状況だと思います。
 
 

所感

貸付先はサンセットキャピタル社。
シェアオフィスなどを手がけているということで、本社住所も合っていますしおそらくWebサイトはこちらでしょう。
シェアハウスの物件情報もありましたが、そこにはこの水道橋案件はありませんでした。

sunsetcapital.co.jp

空き室率や滞納など、ちょっと引っかかるところもありますが、おそらくは2億円くらいなら埋まると思います。
(いざとなれば、時間はかかるでしょうが担保処分する前提ならLTVには余裕があります)

案件の不確実さを重視して見送るか、それともオーナーズブックの堅実さを重視して投資するか。
私見ですが、おそらく後者の見方の方が優勢になるのではないかと思います。
 
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