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仕掛けが満載の「品川駅前 再開発エリア」を解説!



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不動産投資型クラウドファンディングの「WARASHIBE(ワラシベ)」で、9月に募集されるファンドの話題です。

一見すると投資期間のインパクトが大きい「品川駅前 再開発エリア」について、内容の仕掛けを紹介します。


<目次>

 
 

新規会員登録キャンペーン


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WARASHIBEでは8月末まで、新規会員登録でAmazonギフト2,000円相当がもらえるキャンペーンが開催されています。


このプレゼント枠は、300名→500名に拡大されました。

2,000円というプレゼントは太っ腹だと思います。今からの会員登録でも上記案件に間に合うはずなので、気になる方はどうぞ!


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案件の詳細


WARASHIBE(9/1からは「COZUCHI」にリブランド)から予告された案件は、なんと投資期間7年。

中の人曰く「賛否両論あるでしょうが・・・」という前置きが付いたファンドは、「品川駅前 再開発エリア」です。


・品川駅前 再開発エリア

 募集開始:9/15 19:00~
 予定年利:10%(うち、インカム2.5%+キャピタル7.5%)
 運用期間:7年
 募集金額:4,348万円
 保全など:後述


WARASHIBE ワラシベ


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何と言っても目を引くのは、運用期間7年。

しかも年利10%ということは、予定通りに償還された場合のリターン絶対値は税引き前70%という、ちょっとわけのわからない状態になります。


WARASHIBEの他の案件、どころか、他の不動産投資型クラウドファンディング事業者の案件と比べても特徴的な案件ですので、中身を詳しく解説していきます。
 
 

出資構造:セイムボート+劣後出資


まず本案件は、出資構造が通常の案件と少し異なります。


不動産投資型クラウドファンディングでは多くの案件が、投資家と事業者の弁済順位が異なる「優先劣後構造」を取っています。

一部の事業者では、投資家と事業者の弁済順位が同じである「セイムボート方式」もあります。


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一方で本案件は、「優先劣後構造+セイムボート」のハイブリッド方式。


投資家向けの募集金額は4,348万円、事業者が5,000万円を優先出資して、492万円を劣後出資します。

合計の投資額は9,840万円となり、これで築53年の区分所有マンション3室(合計61.51坪)を所有することになります。
 
 

対象案件とスケジュール


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今回の対象は、「品川」駅 徒歩4分にある再開発事業地内にある物件です。


この場所は、「品川駅前地区市街地再開発事業」の対象地区で、今回入手する建物は事務所、店舗、住居、駐車場からなる複合施設への再開発が予定されているとのことです。


(参考記事)
best-tokyo.com


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都市計画は2022年度頭ごろの決定、その後2027年の完成を目指して事業が進捗するため、ファンドの期間は7年間となっています。
 
 

権利変換の説明


本ファンドには「権利変換」の可能性があり(*)、この仕組みが大きなキャピタルゲインの源泉になっています。

*確定でないので「可能性がある」という言い方をしていますが、勝算があるから物件を購入した、ということと理解しています。


 WARASHIBE ワラシベ


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権利変換とは、「権利者の所有する土地や建物などの資産を新しい再開発ビルの敷地と床に置き換えること」。

今回で言えば、ファンドが購入する「築53年の区分所有マンション3室」と、再開発後の「同等面積の新築不動産」とが交換されること。


仕入れは160万円/坪ですが、権利転換後は新築マンションの相場で約580万円~680万円/坪(2021年7月現在)と予測され、この価格差が事業者の(そして投資家の)利益になるわけです。

それにしても、4倍以上の価格上昇は夢がありますね。
 
 

中途換金制度と、さらなるキャピタルゲインの可能性


このファンドは運用期間が7年と長いですが、期間リスクについては中途換金制度で緩和されます。

期中の換金は、投資額の税込3.3%(事務手数料)を払えばいつでも可能とのこと。


 WARASHIBE ワラシベ


また本案件では、「キャピタルゲインの18%相当額を上限なしに配当する方針」とのことで、もしも想定以上の価格で売却ができれば、さらなる分配の上乗せも期待できます。

(もちろん、これは逆のパターンもあり得ます)
 
 

まとめ


以上がWARASHIBE(ワラシベ)の「品川駅前 再開発エリア」の紹介でした。

中の人の言葉の通り「賛否両論のある」案件でしょうが、私としては前向きに捉えたいところです(投資しない自由は常にあるわけですから、投資家側が文句を言う筋合いではありません)。


リスクさえきちんと判断できれば、色々な意味で面白い案件だと思います。

人気集中の可能性は高いですが、投資できるなら私も投資する予定です。


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