三井物産グループの運営する不動産に、証券税制で小口投資ができる「ALTERNA（オルタナ）」の記事です。
先日ALTERNAについての質問をいただいたので、記事でも回答します。ALTERNAの利率と手数料についてです。
＜目次＞
ALTERNAの利率と手数料について
質問の内容は主に二つで、「ALTERNAの利率3.5%は低いのでは？」と「ALTERNAの手数料は高いのでは？」というもの。いずれも当然の疑問だと思います。
まずALTERNAの利率についてですが、例えば下記で紹介している「ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留」は年利3.5%。数字だけを取れば高いものではありません。
これはALTERNAが証券税制＝金融庁管轄であり厳しい制約を課されているため、不動産の含み益による将来のキャピタルゲイン分を表示することができないためです。実際には私の場合、不動産の値上がりによるキャピタル収益は、賃料収入によるインカム収益の約2倍となっています。
（黄色部分がインカム収益、青色部分がキャピタル収益）
次にALTERNAの手数料。下記のファンド「ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留」では、税込み4.4%の手数料が設定されています。
これは通常の株などと比較すると高額ですが、株や投信は投資家同士でやりとりするセカンダリー取引であり、証券発行者と直接やりとりをするプライマリー取引の手数料と同じ物差しで語ることは誤りです。
また下記ファンドは手数料分発行価格が落ちますが、重要なのは発行価格ではなく証券の基準価額です。そして下記ファンドの基準価額は1口10,074円であり、購入した時点で0.74%の含み益が出ていることになります。
基準価額ではなく発行価格を重要視するのは、株において現在の株価よりも株券の額面を重要視することと同じであり意味がありません。重要なのは基準価額です。
直近ファンドの情報
証券税制で小口不動産投資が可能なサービス、ALTERNA（オルタナ）で最近募集されたファンドの情報です（ファンド募集は終了しています）。
・三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜
想定利回り：年3.5%
（税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値）
予定運用期間：約5年0ヶ月
発行口数：937,000口（1口1万円）
借入予定金額のLTV：76.5%（2025年1月31日を価格時点とする鑑定額基準）
今回のファンドは、三菱地所グループのモダンラグジュアリーホテル「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留」。不動産鑑定額は2025年1月31日時点で204億円というガチ案件です。
地上38階の建物で、1～23階の大部分が資生堂本社・24～38階がホテルになっています。
賃借人は総合不動産デベロッパーの三菱地所で、同社とはマスターリースを締結しており安定分配が期待できます。ファンド情報における年利は3.5%と控えめですが、実際はこれに上乗せで不動産のキャピタル配当（含み益）が期待できます。
ALTERNAはこれまで1口10万円でしたが、今回のファンドは1口1万円。小口になったことで、より投資しやすくなったのではないでしょうか。
ALTERNAとのタイアップキャンペーン
以下、タイアップキャンペーンの内容です。
対象期間 2024年12月5日〜2025年3月31日
当記事の広告リンクを経由した上で、
①オルタナの口座開設を完了した方に現金500円をプレゼント対象者 2024年12月5日〜2025年3月31日の期間中に当記事のバナー経由で新規登録し、口座開設を完了すること（すでに口座開設している場合は対象外）
②オルタナの対象案件の累計投資額※に応じて現金最大55,000円をプレゼント対象者 2024年12月5日〜2025年3月31日の期間中に、ALTERNA（オルタナ）で10万円以上の投資を行うこと。
＊期間中の投資額は累計されます
（累計投資額とプレゼント金額）
キャンペーン参加のためには、当記事の広告リンクを経由する必要がありますのでご注意ください。
正しいリンクを経由した場合、ALTERNAトップページの直下に以下のようなバナーが表示されます。
