不動産投資型クラウドファンディング「CREAL（クリアル）」の話題です。
明日、4/27から新たな大型案件、「(仮称)ココファン・ナーサリー旗の台」が募集開始になります。
私も投資するつもりですので、内容を記事で紹介します。
＜目次＞
ココファン・ナーサリー旗の台 案件概要
まずは基本的な案件の詳細から。
・ココファン・ナーサリー旗の台
募集開始：4/27 20:00～
予定利率：6.0%（案件終了時のキャピタルゲインを含む）
運用期間：15ヶ月
募集総額：4億6,900万円
この記事を書いているのが4/26なので、明日の4/27から募集開始となります。
予定利率は6.0%とCREALのファンドの中では高めですが、配当タイミングが通常と異なることは注意です（後述します）。
詳細情報はメールアドレス登録後に見られます→ >> CREAL << （広告リンク）
物件の所在
物件の住所は「東京都品川区旗の台3-3-20（予定）」。
500ｍ圏内ほどを考えると、東急の旗の台駅、荏原町駅、中延駅、少し離れていますが江原中延駅が圏内です。
少し調べてみたら、荏原中延と中延はアーケードで繋がっているようで、かなり住みやすい場所ではないかと思います。
ストリートビューで調べると、対象の場所は住宅密集地で、すでにある建物を取り壊して保育園を作るということになるのでしょう。
（少し気になったことですが、目の前が文教大の附属幼稚園です）
保育園の需要
23区内の保育園は、よほど僻地の立地ではない限り需要があるという認識でいましたが、一応調べてみました。
まずは品川区の2020年4月状況について。
荏原、中延、旗の台といったキーワードで調べますと、1歳児の指数は軒並み40。
2歳児でも35～40くらいになっています。
これは最下指数を表していますので、「この指数より下では保育園に入れない」ということを意味します。
ここで言う「指数」というのは「保育指数」のことで、親の就業状況やその他の事情により、保育する優先順位を数値化したもの。
保育指数の算出方法は自治体によって異なりますが、品川区で指数40というと両親ともフルタイム勤務（月20日以上・週40時間以上）になります。
・保育園のご案内（品川区）
（上記PDFの56ページに指数の説明があります）
最下指数が高いということは、それだけ保育園が激戦区であるということであり、ひるがえって考えれば保育需要はあるということ。
それはつまり、投資対象として魅力的であることを意味します。
投資判断
さらに今回の保育園案件、認可保育園であることも注目です。
認可保育園には国や自治体などから補助金が給付されますので、その分安定的な経営が可能になります。
一方で今回の年利6.0%となっていますが、その配当は始めから発生するわけではないことに注意です。
・保育園の建設中は（賃借料が発生しないため）配当なし
・開園後の配当も6.0%には満たない
・物件売却時の売却益で、年利6.0%になるよう配当
つまりインカムゲインというより、キャピタルゲインが元利配当の源泉となるわけです。
その分、インカムゲインの案件よりはリスクが高いと言えますので、投資の際はこの点を理解する必要があるでしょう。
