不動産開発案件を扱うクラウドファンディングの「Victory Fund」から、新たなプロジェクトが登場しました。
不動産の所在が分かりましたので、そこから見えてくるリスクやリターンについて紹介します。
＜目次＞
浜松町2丁目プロジェクト（NO.2）
今回Victory Fundから募集が予告されているのは、浜松町2丁目プロジェクト（NO.2）です。
・浜松町2丁目プロジェクト（NO.2）
募集開始：6/1 12:30～（先着式・後入金）
予定年利：10%
運用期間：12ヶ月
募集総額：2億9,000万円
保全など：優先劣後方式 劣後比率約3%
今回の対象物件は、JR京浜東北線徒歩3分の立地。
住所については公開情報では明記されていませんが、徒歩3分という情報とファンドの写真から考えると下記の位置だと思います。
対象土地は2022年9月時点で更地であり、2021年6月以前には「コスモジェムタワー」という建物が建っていましたが、外見からすると廃ビルのように見えます。
価格妥当性と投資判断
今回の案件は、Victory Fundで1年ほど前に募集された「浜松町2丁目プロジェクト」のフェーズ2にあたるものです。
私はそちらのファンドには投資していませんが、おそらく正常償還されていると思われます。
「浜松町2丁目プロジェクト」フェーズ1では、不動産運用の繋ぎとして小規模なコインパークを運用していました。今回のフェーズ2ではその後を受けての不動産運用を行うことになり、ファンド説明では
「本物件の既存老朽建物の更新など環境・インフラ整備の取り組み成果を受け、第二弾としては本来の目的となる地域社会のＳＤＧsに貢献する不動産運用を目指して取り組む最終フェーズ」
と書かれていますが、かなりふんわりした書き方なので「何にどう取り組んでいくか」の説明はほしいところです。
また本物件は土地が約50平米で、外部データ（関連サイト）によると周辺土地の公示地価は185万円ほど。
単純計算した地価は9,000万円ほどであり、本ファンドが目指す売却価格3.4億円にはほど遠いのですが、こういった希少価値のある土地の場合は公示価格があまりアテになりません。
（関連サイト）
tochidai.info
何らかの転用目処が付いていれば3.4億円でも売れるでしょうし、そうでなければ売却は難しい。そんなファンドです。
そういった意味でリスクもあれば面白さもある案件だと思います。私なら多分売却は上手くいくと希望的観測はありながら、投資は20～30万円くらいの少額に抑えると思います。
Victory Fundとは？
Victory Fundは不動産開発案件を主に扱うため、通常の住居案件に比べ不確実性（≒リスク）が高い案件が多い印象です。
今回の案件もそうですが、単純な地価計算なら金額設定が合わないファンドながら、実際のところは「浜松町２丁目再開発」という付加価値がのっている点をどう評価するか、投資家の判断やリスク選好度が問われる案件です。
こうした開発案件はあまり初心者には勧められませんが、不動産投資や不動産投資型クラウドファンディングの経験者がより高いリターンを目指すためのスパイスとしては有用だと思います。
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