今回は、不動産投資型クラウドファンディングへ投資した場合のリターンについて。
不動産投資型におけるリターンは、大きく分けて「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の二つがあります。今回は主に、キャピタルゲインについて説明します。
＜目次＞
- インカムゲイン投資なのに、キャピタルゲイン？
- 不動産投資型のリターンの源泉
- リターンが上振れした場合
- キャピタルゲインのある事業者（TREC FUNDING）
- キャピタルゲインのある事業者（大家.com）
- キャピタルゲインのある事業者（COZUCHI）
インカムゲイン投資なのに、キャピタルゲイン？
クラウドファンディングの大きな特徴の一つに、「毎日の値動きがない」というものがあります。
（＊値動きがないからといってリスクが無い／低い、ということではありません）
このためクラウドファンディングは、配当や利子などがリターンの源泉となる「インカムゲイン投資」と呼ばれています。
一方で不動産投資型のクラウドファンディングには、キャピタルゲイン（値上がり益）があるものもあります。
「インカムゲイン投資なのにキャピタルゲインがある？ どういうこと？」
という疑問は、クラファン投資をしている私は素直に納得することなのですが、確かに考えてみれば矛盾にも聞こえる場合があります。
ということで、今回はそのあたりを紹介したいと思います。
不動産投資型のリターンの源泉
融資型クラウドファンディングは最近、融資相手が多様化していたり、そもそも主目的が融資ではなかったりと様々に進化を遂げています。
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一方で不動産投資型にも様々な類型があり、ここでは主に匿名組合型の不動産投資型について紹介します。
（ほとんどの不動産投資型クラファンは、匿名組合型です）
不動産投資型における「キャピタルゲイン」は、「不動産の売却による利益」を意味します。
不動産投資型の案件の多くは、「不動産を仕入れて運用し、売却して償還する」というスキームです。仕入れた不動産にテナントが入っていれば賃料収入もあり、不動産を売却すれば売却益があるでしょう。
この賃料収入（インカム部分）と値上がり部分（キャピタル部分）を合計したものが想定利益であり、利益の源泉がインカムかキャピタルか、そのバランスはどの程度かというのは、不動産投資型の案件によって様々です。
これを簡単な図で説明すると、以下の通りです。
リターンが上振れした場合
先ほどは不動産投資型クラウドファンディングの案件において、「想定通りのリターンが出た場合」を紹介しましたが、一方で嬉しいケースとして「想定以上のリターンが出た場合」もあります。
この場合には、リターンのうち想定された部分は当然投資家に分配されます。一方で追加分の利益をどうするかは、事業者しだいとなります。
多くの不動産投資型においては優先劣後構造の仕組みがあり、損失は事業者が最初に負担することになります。
一方で追加利益については事業者側が受け取ることが多く、これはリスクリターンの公平性の観点から考えれば妥当と言えるかもしれません。
しかし一方で、そうではない事業者もあります。
キャピタルゲインのある事業者（TREC FUNDING）
不動産投資型で、本来の意味でのキャピタルゲインがある事業者を3つ紹介します。
一つめは、東証一部の「トーセイ」が運営する「TREC FUNDING」。
TREC FUNDINGでは優先劣後方式ではなく、事業者と投資家のリターンが一致する「セイムボート方式」の投資を行っているため、リターンが上振れした場合は投資家もその恩恵を受けます。
実際にTREC FUNDINGの2号案件では、予定利率5.22%に対し8.61%で期限前償還、キャンペーンも含めた利率は年利換算で13.2%相当となりました。
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キャピタルゲインのある事業者（大家.com）
二つめは、東証二部上場の株式会社ミライノベート（旧：株式会社プロスペクト）の子会社が運営する、「大家.com」です。
大家.comの全ての案件ではないですが、2021年7月に募集されている「1棟収益レジ×プロスペクト買取予約権付」の案件（全4回、#10～#13予定）では、「想定売却益を上回った場合の30%」、「販売経費が想定を下回った場合の30%」が利益に上乗せされます。
これ以外にも大家.comでは、2021年7月末までの新規会員登録でもれなく1,000円の現金プレゼントや、上記の「1棟収益レジ×プロスペクト買取予約権付」に20万円以上投資すると10,000円のプレゼントもあります。
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キャピタルゲインのある事業者（COZUCHI）
最後に、SATAS社が運営する「COZUCHI（コズチ）」です。
COZUCHIでは売却益が想定を超えた場合、上限を設けずに投資家へ利益を還元するポリシーになっています。
これは前述した「リスク・リターンの公平さ」よりも、「投資家との長期的関係」を重視した、別の意味のフェアと受け取るべきでしょう。
実際、私が投資した直近案件では年利換算で70～80%の利益となる予定で、今後の案件の運用も楽しみです。
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